قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 26 اسفند 1310 (کمیسیون قوانین عدلیه) با اصلاحات و الحاقات بعدى
باب اول-تشکیلات ادارى ثبت
زیرنویس:
به موجب «قانون تبدیل اداره کل ثبت اسناد و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مصوب سوم خرداد 1352» اداره کل ثبت به سازمان ثبت تبدیل شده است.
ماده 1-در هر حوزه ابتدائى به اقتضاء اهمیت محل، یک اداره یا دائره ثبت اسناد و املاک تأسیس مى‌شود. ممکن است هر اداره یا دائره ثبت داراى شعبى باشد.
ماده 2-مدیران و نمایندگان ثبت و مسؤولین دفاتر و صاحبان دفاتر اسناد رسمى جز در محل مأموریت خود نمى‌توانند انجام وظیفه نمایند. اقدامات آنها در خارج از آن محل اثر قانونى ندارد.
ماده 4،3 و 5- ملغى شده است.
زیرنویس:
موضوع مواد 3 و 4 و 5 مربوط به «محقق ثبت» بود که در تشکیلات فعلی ثبت، محقق ثبت وجود ندارد و عملاً منسوخ شده است. در مواد دیگر قانون ثبت هم هر جا عنوان محقق ثبت بوده، حذف شده است.
ماده 6-(اصلاحى 1351/10/18)- براى رسیدگى به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان هیأتى به نام هیأت نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم‌مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان(1) به انتخاب وزیر دادگسترى(2) تشکیل مى‌شود. هیأت مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتى در حوزه قضائى استان رسیدگى مى‌نماید. براى این هیأت یک عضو على البدل از قضات دادگسترى یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگسترى(3) تعیین خواهد شد.
زیرنویس:
در حال حاضر قضات داده‌های تجدیدنظر استان
2) در حال حاضر به انتخاب رئیس قوه قضاییه
3) در حال حاضر به انتخاب رئیس قوه قضاییه
ماده 7-دفاتر لازم براى ثبت اسناد و املاک و عده و نوع و ترتیب آنها مطابق نظامنامه‌اى که از طرف وزارت عدلیه تنظیم مى‌شود معیّن خواهد شد.
ماده 8-مراجعه به دفاتر املاک براى اشخاص ذى نفع مطابق مقررات نظامنامه وزارت عدلیه جایز است.
باب دوم-ثبت عمومى
فصل اول-اعلان ثبت و تحدید حدود
ماده 9- در نقاطى که اداره ثبت موجود است از تاریخ اجراء این قانون و در سایر نقاط پس از تشکیل اداره یا دائره ثبت، وزارت عدلیه حوزه هر اداره یا دائره ثبت را به چند ناحیه تقسیم کرده و به ثبت کلیه اموال غیر منقول واقعه در هر ناحیه اقدام مى‌کند.
ماده 10- قبل از اقدام به ثبت عمومى املاک هر ناحیه، حدود ناحیه مزبور و این‌که املاک واقعه در آن ناحیه باید به ثبت برسد، به وسیله اعلان در جراید به اطلاع عموم خواهد رسید. اعلان مزبور در ظرف سى روز سه مرتبه منتشر مى‌شود.
ماده 11 (اصلاحى 1317/7/10 و 1337/2/3)- از تاریخ انتشار اولین آگهى مذکور در ماده 10 تا شصت روز باید متصرفین به عنوان مالکیت و اشخاص مذکور در دو ماده 27 و 32 نسبت به املاک واقع در آن ناحیه به وسیله اظهارنامه درخواست ثبت نماید.
اداره ثبت مکلّف است تا نود روز پس از انتشار اولین آگهى مذکور، صورت کلیه اشخاصى را که اظهارنامه داده‌اند با نوع ملک و شماره‌اى که از طرف اداره ثبت براى هر ملک معیّن شده در روزنامه‌ها آگهى نماید و این آگهى فقط در دو نوبت به فاصله سى روز منتشر خواهد شد. مأمور انتشار آگهى‌ها پس از انتشار و الصاق آگهى باید گواهى انتشار از کدخداى محل یا ژاندارمرى یا پاسبان اخذ و تسلیم اداره ثبت نماید و در این موارد کدخدا و سایر مأمورین دولتى باید به مأمورین ثبت مساعدت نموده و گواهى لازم را به مأمور ثبت بدهند.
تبصره (الحاقى 1317/7/10)- در مورد اراضى و املاکى که آثار تصرف مالکانه فعلى کسى نسبت به آنها موجود نباشد درخواست ثبت از کسى پذیرفته مى‌شود که بر مالکیت یا بر تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقى از مالک یا قائم‌مقام قانونى، مدارکى داشته باشد.
چنانچه تقاضاى ثبت نسبت به این قبیل املاک به یکى از عناوین مذکور در دو ماده 27 و 32 باشد در صورتى تقاضاى ثبت پذیرفته مى‌شود که تقاضاکننده مدارکى بر عنوان مذکور یا بر تصرف سابق خود به آن عنوان و یا بر تصرف کسى‌که تقاضاکننده قائم‌مقام قانونى او محسوب مى‌شود داشته باشد.
ماده 12 (اصلاحى 1322/3/10)- نسبت به املاکى که مجهول المالک اعلان شده اشخاصى که حق تقاضاى ثبت دارند مى‌توانند در ظرف مدت دو سال از تاریخ اجراء این قانون تقاضاى ثبت نمایند و پس از گذشتن مدت دو سال معاملات راجع به آن املاک قبل از تقاضاى ثبت در دفاتر اسناد رسمى پذیرفته نمى‌شود و صدى 25 از حق الثبت معمولى در موقع تقاضاى ثبت، علاوه دریافت خواهد شد و نسبت به املاکى که آگهى نوبتى آنها منتشر نشده از تاریخ انتشار اولین آگهى نوبتى مذکور در ماده 11، معاملات این املاک به هیچ عنوان قبل از تقاضاى ثبت در دفاتر اسناد رسمى پذیرفته نخواهد شد و پس از یک سال از تاریخ اولین آگهى نوبتى صدى 25 از حق الثبت معمولى در موقع تقاضاى ثبت،علاوه دریافت خواهد شد.
ماده 13و 13 مکرر در تاریخ 1322/3/10 نسخ شده است.
ماده 14- تحدید حدود املاک واقعه در هر ناحیه متدرجاً به ترتیب نمره‌ى املاک مطابق نظامنامه وزارت عدلیه به عمل مى‌آید و تقاضاکنندگان ثبت و مجاورین براى روز تحدید حدود به وسیله اعلان احضار مى‌شوند. این اعلان لااقل بیست روز قبل از تحدید حدود یک مرتبه در جراید منتشر مى‌شود به علاوه مطابق نظامنامه وزارت عدلیه در محل نیز اعلانى منتشر خواهد شد.
ماده 15- اگر تقاضاکننده در موقع تحدید حدود خود یا نماینده‌اش حاضر نباشد ملک مورد تقاضا با حدود اظهار شده از طرف مجاورین تحدید خواهد شد. هرگاه مجاورین نیز در موقع تحدید حدود حاضر نشوند و به این جهت حدود ملک تعیین نگردد، اعلان تحدید حدود نسبت به آن املاک تجدید مى‌شود و اگر براى مرتبه دوم نیز تقاضاکننده و مجاورین هیچ‌یک حاضر نشده و تحدید حدود به عمل نیاید حق الثبت ملک دو برابر اخذ خواهد شد.
تبصره (اصلاحى 1351/10/18)- هرگاه حدود مجاورین از لحاظ عملیات ثبتى تثبیت و معیّن باشد تحدید حدود بدون انتشار آگهى با تبعیت از حدود مجاورین به عمل خواهد آمد و در این مورد در صورتى که یک یا چند حد ملک مورد تحدید از اموال عمومى مربوط به دولت و شهردارى و یا حریم قانونى آنها باشد تحدید حدود با حضور نمایندگان سازمانهاى ذى ربط به عمل خواهد آمد و عدم حضور نماینده مزبور مانع انجام تحدید حدودد نخواهد بود.
فصل دوم-اعتراض
ماده 16-هرکس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضى داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتى تا 90 روز اقامه دعوى نماید. عرضحال مزبور مستقیماً به اداره یا دائره یا شعبه ثبتى که در ضمن اعلان نوبتى معیّن شده است تسلیم مى‌شود. در مقابل عرضحال باید رسید داده شود. در صورتى که عرضحال در مدت قانونى داده شده باشد اداره ثبت آن را نزد دفتر محکمه‌اى که مرجع رسیدگى است ارسال مى‌دارد. اگر اداره ثبت تشخیص دهد که عرضحال خارج از مدت داده شده کتباً نظر خود را اظهار خواهد کرد و به حاکم محکمه ابتدائى محل اطلاع مى‌دهد تا حاکم مزبور در جلسه ادارى موافق نظامنامه وزارت عدلیه رسیدگى کرده، رأى دهد. رأى حاکم محکمه ابتدائى در این موضوع قاطع است.
سلام استاد طاعات و عبادت مورد قبول حق،
در مورد حقوق ثبت املاک و اسناد منابع مطالعه جز کتب غلامرضا شهری و محمود تفکریان معرفی می کنید؟
ممنون از لطف حضرتعالی
با سلام
ضمن تشکر از جناب‌عالی
در پیوند با درخواست شما می توان به کتب و جزوات زیر اشاره کرد:
الف- کتب
شرح قانون ثبت اسناد و املاک – دکتر حسن امامی
حقوق ثبت، جلد اول ثبت املاک- دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی
حقوق ثبت – دکتر احمد هاشمی
حقوق ثبت تخصصی – دکتر حمید رضا آدابی
حقوق ثبت اسناد و املاک در نظم حقوقی کنونی – منصور اباذر فومشی
حقوق ثبت اسناد و املاک در ایران (شرح قانون ثبت، قانون دفاتر اسناد رسمی و …) – حمید صالحی
ب- جزوات:
حقوق ثبت – دکتر محمد هاشمی
حقوق ثبت مرکز آموزش قضات واحد قم – استاد صفرلو
حقوق ثبت مرکز آموزش کارآموزان قضایی اصفهان – مهرداد خدابخشی کارآموز
حقوق ثبت و امور حسبی- فرامز زماني سليمي
با تشکر از محبت حضرتعالی
سپاس از قدرشناسی شما.
زمین مشاع ۲ هکتاری فاقد سند که در سال ۱۳۵۰ از چند تا کشاورز خریداری شده بود، توسط شرکت تعاونی مسکن برای سهامدارش خریداری و سپس طی صورتجلسه ای قطعات هر سهامدار تعیین و تحویل گردیده است.
اینجانب اقدام به خرید قطعه زمینی به شماره قطعه ۱۸ به مساحت ۱۵۱ متر از ۱۹۱۰۰ مترمربع که قطعات زمین از طریق شرکت تعاونی مسکن تفکیک و شماره بندی شده و واگذار شده بود، نمودم. سپس اقدام به اخذ رای اثبات عقد بیع و اثبات مالکیت بطور منجز در خصوص …..
با سلام
نظر به طولانی بودن پاسخ سئوال شما و نیز کاربردی موضوع، در پست «اشخاص حقیقی یا حقوقی راساً اجازه تفکیک یا افراز اموال غیرمنقول را ندارند» به آن پاسخ داد شد.
باسلام
زمینی متراژ بالا که دارای سابقه ثبتی است و در مرحله تحدید حدود بدلیل درگیری مامور ثبت با افراد غاصب ساکن در سال ۷۴ متوقف ماند و بعد از تصویب برنامه ۴ ساله توسعه مشمول ماده ۱۳۳ این برنامه شده و بدون اطلاع مالک اصلی به زارعینی داده شد که حتی یک ورق سابقه ثبتی نداشتم، رئیس ثبت ظاهراً دنبال زمین هایی این چنینی می گرده و با فرستادن هم ولایتی هایش آنها را زمین دار می کند. چون فامیل های او یک زمین دیگرمان که سند مالکیت داشت را غصب کردند پی به این موضوع بردم وی جانباز هم هست.
سوالات این است که،:
اولاً- آیا ریس ثبت می تواند این کار را کند؟ آیا جرم کیفری ندارد؟
ثانیاً- من چطور بفهمم زمینم به چه کسانی تعلق گرفته چون بالای ۱۰۰ هکتار است؟ و برای ابطال سند مالکیت آنها صرف درخواست ابطال سند در دادگستری و استناد به سابقه ثبتی کفایت می کند؟
با درود
پاسخ مشروح سئولات شما به شرح زیر است:
اول- «ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 11 شهریور 1383 مجلس شورای اسلامی» ناطر به تکلیف وزارت مسکن و شهرسازی در تهیه نقشه تفکیکی وضع موجود روستاها برای صدور سند مالکیت املاک واقع شده در بافت مسکونی این روستاها و نیز تکلیف اداره ثبت اسناد و املاک محل در بررسی نقشه ها، تنظیم صورت مجلس تفکیکی محل و صدور سند مالکیت و هیأت موضوع بند 2 ماده 133 قانون فوق در رسیدگی به اختلافات حقوقی حادث شده است.
جزئیات اقدامات هر یک از اشخاص ذکرشده به شرح « آیین نامه اجرایی بند 4 ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 14 اردیبهشت 1384 هیأت وزیران» است، از جمله این که؛ وزارت مسکن قبل از شروع عملیات نقشه برداری، تاریخ نقشه‌برداری را از طریق آگهی در نشریه محلی و الصاق آن در معابر روستا به اطلاع اهالی می‌رساند و قبل از تهیه آگهی، جریان ثبتی پلاک مورد اقدام را اداره ثبت محل استعلام می کند. اداره ثبت نیز بعد از پس از وصول نقشه، موضوع را به نماینده و نقشه بردار ثبت ارجاع می‌دهد تا به اتفاق کارشناس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی که سمت نمایندگی بنیاد را خواهد داشت، حداکثر ظرف دو ماه نسبت به تنظیم صورت مجلس تفکیکی حاوی حدود، مساحت قطعات، نوع کاربری ملک و مشخصات متصرفان و نحوه تصرفات اقدام نموده و به امضای نماینده و نقشه بردار ثبت و کارشناس (نماینده) بنیاد مسکن انقلاب اسلامی برسد.
بنابراین، صدور سند مالکیت بعد از احراز مدارک مالکیت مالک یا تصرف متصرف صورت می گیرد و اگر اختلافی در مالکیت باشد، به این اختلافات در خارج از نوبت در هیأت فوق رسیدگی می شود که رأی هیات هم ظرف مهلت قانونی قابل اعتراض در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است. به جهات ذکرشده، اعلام شما مبنی بر « زمینی متراژ بالا … بدون اطلاع مالک اصلی به زارعینی داد شد ….» قابل پذیرش نخواهدبود
دوم- به نظر نمی رسد که رئیس ثبت محل بدون رعایت تشریفات ذکرشده موفق به صدور سند مالکیت به نام زارعین شده باشد، بدیهی است اگر مدارک مستند و غیرقابل خدشه در در این ارتباط دارید که خلاف آن را ثابت نماید، تحت شرایطی عمل ایشان برابر مقررات کیفری قابل تعقیب خواهدبود.
سوم- برای اطلاع از مشخصات مالکین به هر تعداد که باشند، باید به ثبت اسناد و املاک محل مراجعه کیند.
دعوای ابطال سند مالکیت از دعاوی مهم و در عین حال پیچیده حقوقی است که باید با استناد به دلایل متقن و به موجب دادخواست در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک طرح شود که وجود سابقه ثبتی و استناد به آن از دلایل مثبت آن است.
چهارم- با قسمت آخر سئوال شما که بدون اشاره به هیچ گونه دلیل مستندی است، موافق نیستیم.
پنجم- در بند چهار از شرایط «راهنمای طرح مشاوره حقوقی و قضایی اینترنتی در قضاوت آنلاین» تذکر داده شد که سئوالات متعدد غیرمرتبط به همف یک جا مطرح نشود ولی با این وصف، تذکر فوق از سوی نایده گرفته شد! چرا که شما سئوالات مربوطه به تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اسناد، افراز و تفکیک در دادگاه، تقسیم ترکه و مزایده در مرحله اجرای حکم را یکجا مطرح نمودید. این بار نسبت به تفکیک و انتقال آن به پست مربوطه اقدام می شود ولی در دفعات بعد به هیچ یک از سئوالات پاسخ داده نخواهدشد.