قضاوت‌آنلابن: دعوای تنفیذ مبایع نامه عادی نسبت به ملکی که دارای سابقه ثبت می‌باشد، به منزله اثبات مالکیت بر آن پلاک ثبت شده بود که این امر با مقررات مواد 46 و 48 قانون ثبت و اسناد و املاک کشور منافات دارد.
شماره دادنامه 920338
تاریخ صدور: 28/5/92 (که 93073-14/2/93 صحیح می‌باشد)
مرجع صدور: شعبه 219 دادگاه عمومی حقوقی تهرآن
رای بدوی
در خصوص دعوی 1- آقای م.2- خانم ن.3- خانم ل.4- آقای م.شهرت همگی خ. و 5 – خانم ف.ر. خواهان ردیف اول و چهارم با وکالت لاحق آقای ب.ق. و خانم ت.خ. به‌طرفیت 1- آقای م.الف. 2- آقای م.ک. به خواسته تنفیذ مبایعه‌نامه مورخه 6/9/1385 نسبت به ۳ دانگ مشاع از ۶ دانگ پلاک ثبتی…/… بخش ده تهران با احتساب خسارت دادرسی مقوم به 000/000/51ریال . توضیح اینکه به شرح دادخواست اعلام شد . (( مرحوم م.خ. در تاریخ 6/9/1385 طی مبایعه‌نامه پیوست 3 دانگ مشاع از ۶ دانگ پلاک ثبتی …/… بخش ده تهران به مساحت 5/95 مترمربع را به مبلغ پنج میلیارد و هشت‌صد میلیون ریال از خوانده خریداری نموده است که چهار میلیارد آن طی چند فقره چک پرداخت و مقرر گردید باقیمانده به میزان یک میلیارد و هشت‌صد میلیون ریال در تاریخ 30/1/1386 هم‌زمان با حضور در دفترخانه … تهران پرداخت گردد. متعاقباً در تاریخ 30/2/1386 وکالت حضوری با حق انتقال مالکیت در دفترخانه مذکور به نام مرحوم تنظیم گردید، لیکن به دلیل فوت ایشان امکان اجرای موضوع وکالت میسور نشد. لذا ورثه مرحوم آقای م.خ. (تصویر گواهی حصر وراثت پیوست) با تقدیم این دادخواست تقاضای صدور حکم مبنی بر تنفیذ مبایعه‌نامه منعقده نسبت به ۳ دانگ از 6 دانگ ملک موصوف را به انضمام پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل داریم. حق تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند و مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف و خلع ید برای این‌جانبان محفوظ است. دادگاه نظر به اینکه 1- مستنداً به مواد 219 ، 220 و 362 از قانون مدنی، اصل بر صحت و لزوم عقد بیع است. 2- با حضور نیافتن خواندگان با ابلاغ قانونی در جلسه رسیدگی مورخه 13/5/1392 و ارائه نشدن لایحه دفاعیه، مستند خواهان از ایراد و پاسخ مصون مانده، لذا با وارد و ثابت دانستن دعوی خواهان‌ها مستنداً به مواد مذکور، حکم به تنفیذ مبایعه‌نامه موصوف صادر و اعلام می‌گردد و نظر به اینکه رابطه سببیت در ورود خسارت دادرسی در این‌گونه دعاوی متصور نیست. لذا مستنداً به ماده 2 از قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوا در این قسمت صادر و اعلام می‌گردد. این رأی در قسمت محکومیت خواندگان غیابی است و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه می‌باشد و نسبت به‌قرار رد دعوا رأی ظرف بیست روز پس از ابلاغ تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه 219 دادگاه عمومی حقوقی تهران
شماره رأی: 9309970222800988
تاریخ صدور: 1393/7/28
مرجع صدور: شعبه 28 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
رای دادگاه تجدید نظر
در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای م.الف. با وکالت آقای ن.ب. بطرفیت آقایان و خانم‌ها 1-م. 2-م. 3-ل. 4-ن. شهرت همگی خ. 5- ف.ر. نسبت به دادنامه 920338-28/5/92 (که 93073-14/2/93 صحیح می‌باشد) صادره از شعبه 219 دادگاه عمومی حقوقی تهرآن که مشتمل بر صدور حکم به تنفیذ مبایعه‌نامه عادی 6/9/85 نسبت به ۳ دانگ مشاع از ۶ دانگ پلاک ثبتی …/… بخش 10 تهران بوده و به‌موجب دادنامه 930073-14/2/93 واخواهی مشارالیه رد گردیده است. علی‌هذا با التفات به مندرجات پرونده و جهات تجدیدنظرخواهی و با التفات به اینکه در قبال ملکی که سابقه ثبتی دارد، تنفیذ مبایعه‌نامه به‌منزله اثبات مالکیت بر پلاک ثبتی است که این امر با مقررات مواد 46 و 48 قانون ثبت منافات دارد، چراکه به‌موجب ماده اخیرالذکر سندی که باید وفق مواد فوق به ثبت برسد لیکن تشریفات قانونی در جهت ثبت معامله رعایت می‌گردد به کیفیت مطروحه قابلیت پذیرش در محاکم را ندارد. بنا به‌مراتب دادنامه تجدیدنظرخواسته که خلاف این مبنا صادر گردیده درخور تائید نیست. این دادگاه مستنداٌ به مواد 2 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض آن قرار رد دعوی خواهان‌های بدوی صادر و اعلام می‌گردد این رأی قطعی است.
مستشاران شعبه 28 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
منبع: قضاوت‌آنلاین به نقل از پژوهشگاه قوقه قضاییه
با توجه به موضوع مطروحه، برای احقاق حق خواهان چه راهکاری هست؟؟؟
اگر به صرف سابقه ثبتی ملکی بخواهیم معاملات صورت گرفته در خصوص آن را بی فایده قلمداد کنیم، جز سواستفاده برای فروشنده و ضرر برای خریداران موردی را نمیشه متصور بود.
با سلام
صرف نظر از این که در خصوص پذیرش یا عدم قبول دعوای تنفیذ معامله دو رویه قضایی موافق و مخالف در مراجع قضایی کشور وجود دارد، در پاسخ به سئوال شما باید گفت:
عدم پذیرش این نوع دعاوی به هیچ وجه من الوجوه به منزله بی اعتباری معامله منعقده نیست بلکه برعکس دلیل اعتبار آن است و به همین دلیل است که مخالفان این دعاوی نظر دارند که ذینفع چنین معامله ای باید آثار ناشی از این معامله را از دادگاه بخواهد.
بنابه‌مراتب، در سئوال شما، خریدار دیگر نیازی به طرح دعوای تنفیذ و اثبات مالکیت ندارد بلکه در صورت صحت شرایط اساسی قرارداد و اقامه دعوی، باید نسبت به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی در مورد همان قرارداد را خواسته دعوای خود قرار دهد، بدیهی است که، در صورت پذیرش این ادعا در مرجع قضائی، مقصود خواهان از تنفیذ نیز محقق می‌گردد.
برای درخواست الزام به تنظیم سند رسمی یا هر نوع خواسته دیگر که مرتبط با قرارداد باشد قضات نظر بر این دارند که باید اول ذینفعی شخص محرز شود…وقتی مستند حق سند عادی است بعضی از قضات با مدنظر قرار دادن قانون ثبت دعوی را رد میکنند….
با سلام
مطابق رویه قضایی کشور، عدم پذیرش دعاوی مستند به سند عادی تنها در آن دسته از خواسته‌هایی قانونی است که اثبات آن فرع بر مالکیت خواهان است مانند دعوای حقوقی خلع ید که مؤکد رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور است و یا در شکایت کیفری دعاوی ثلاث کیفری موضوع ماده 690 قانون مجازات اسلامی تعزیرات ولی در غالب دعاوی اعم از حقوقی و کیفری قابل پذیرش است.
مسلماً اگر اقلیتی از قضات موضوع سئوال شما دیدگاه خلافی دارند، چنین نظری صائب و قابل متابعت نیست. مضافاً این که، اعتقاد به چنین عقیده ای علاوه بر این که مخالف شرع و قانون است، باعث خواهد شد تا باب بسیاری از دعاوی مانند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه ثمن و تحویل مبیع مستند به سند عادی و همچنین شکایت های کیفری مانند انتقال مال غیر، کلاهبرداری، معامله معارض، جعل سند که مستند شاکی تنها سند عادی است و هنوز ملک در دفتر املاک به نام وی ثبت نشده است، تعطیل شود که این امر به منزله هرج و مرج در نظام حقوقی و معاملاتی افراد جامعه خواهدشد، به همین علت است که تمامی این دعاوی در مراجع قضایی مورد رسیدگی و موضوع حکم قرار می گیرند.
با سلام جناب مرادی
درست می فرمایید ولی اکثر این دست دعاوی منجر به بازداشت ملک مورد ادعا شده و طرح دعوای اثباط مالکیت از ملکی که بازداشت شده، قابلیت استماع ندارد و طرح دعوای کیفری نیز بنا به تجربه اخیر، به دلیل عدم مالکیت رسمی من منجر به قزار منع تعقیب شده است.
با سلام
عدم پذیرش دعوای اثبات مالکیت در حدود دیدگاه های بیان شد قابل نقد و اعلام نظر است.
نسبت به ملک بازداشت شده، باید بر حسب مورد، دعوای متناسب با آن مطرح نمود.
با توجه به این که نوع دعوای کیفری منجر به قرار منع تعقیب را ذکر ننمودید، ارتباط آن با دعوای اثبات مالکیت مشخص نبوده و نمی توان اعلام نظر نمود.
ممنون از پاسخ شما
در معامله بیع یک قطعه زمین آیا می توان فروشنده را الزام به تحویل اسناد و مدارک ایادی ما قبل مورد معامله نمود؟؟؟
زیرا بدون سلسله ایادی و دیگر مدارک از قبیل صورتجلسه تفکیک و نقشه تفکیکی، خریدار در مراجعه به اداره ثبت و شهرداری به موانع اداری مختلف برخورد می نماید و عملاً استیفایی از حقوق مالکانه خود نمی تواند داشته باشد…..
این سوال ناظر بر موردی است که بعضی از قضات نظر بر این دارند، وقتی مال غیرمنقول در دفتر املاک ثبت نشده است، هرچند سند عادی ایادی قبل از فروشنده مطالبه بشود، دور باطل است و خواسته اثبات وقوع عقد بیع را بدلیل پست قبلی رد و خواسته دیگر بنده در همان دادخواست به خواسته الزام به تحویل اسناد و مدارک ایادی ماقبل منجمله صورتجلسه تفکیکی و…. را بدلیل بی فایده بودن و اینکه دعوی نیست و محاکم فقط به دعاوی رسیدگی می کنند مورد انتقاد قرار داده است….
لازم به توضیح است، شرکت تعاونی زمینی 17 سال پیش خریداری، سپس طی مبایعه نامه ای واگذار و حال هیت مدیره جدید اعتبار مبایعه نامه های صادره توسط مسولین قبلی را مورد تردید قرار داده و از تحویل اسناد خودداری نموده که از جانب بنده طرح دادخواست اثبات عقد بیع و متعاقب آن الزام به تحویل اسناد و مدارک صورت پذیرفته است.
با سلام
1- منع قانونی در پذیرش «دعوای الزام طرف معامله به استرداد اسناد و املاک مورد معامله» نیست، زیرا هرگاه شخصی به موجب قرارداد ملکف به ایفاء تعهدی شده ولی از انجام آن امتناع نماید، می توان الزام وی را به آن درخواست نمود. تکلیف به تحویل اسناد و مدارک مال غیرمنقول از لوازم تسیلم آن مال است.
2- شما می توانید از طریق ارسال اظهارنامه برای هیأت مدیره جدید و تذکر این که این اسناد نزدشان امانت بوده، از آنان بخواهید که مدارک را در ظرف مهلت معینه به شما تحویل دهند و اگر ادعایی نسبت به معامله اعضای هیأت مدیره سابق دارند، مطابق قانون نسبت به طرح دعوا اقدام نمایند والا شما مبادرت به شکایت خیانت در امانت علیه آنان خواهید کرد. بدیهی است با جمع شرایطی می توان علیه آنان مبادرت به طرح شکایت خیانت در امانت نمود.
3- از آنجایی که دادنامه صادره در خصوص عدم پذیرش دعوای الزام به تحویل اسناد و مدارک در سئوال منعکس نیست نمی توان نسبت به آن اعلام نظر صریحی نمود ولی اگر بخواهیم استدلال بیان شده در سئوال را بپذیریم، نباید دعاوی مانند استرداد چک در مراجع قضایی مورد رسیدگی و حکم قرار گیرد.