مقدمه
ماده 34 (اصلاحى ۱۳۸۶/۱۱/۲۹) قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26 اسفنید 1310 با اصلاحات بعدی و ماده 34 مکرر آن از موارد هم قانون ثبت در امور اجراء اسناد رسمی بود که در سال 1351 تصویب و با توجه به شرایط و مقتضیات آن زمان، ضمانت اجرای اسناد رهنی و شرطی و بطور کلی معاملات با حق استرداد را فراهم نمود.
با گذشت زمان، وقوع انقلاب در ایران و حاکمیت قوانین شرعی و اسلامی و تغییر در ماهیت معاملات، ضرورت تغییر نگرش در نحوه اجرای مواد مذکور را اجتناب ناپذیر نمود. علیرغم مغایر موازین شرع شناخته شدن ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1351 از سوی فقهای محترم شورای نگهبان در سال 1364 «از لحاظ واگذاری عین مرهونه به مرتهن در صورتی که قیمت آن بیش از دین باشد» ولی بدلیل ضرورتهای موجود در جامعه، این ماده قانونی کماکان مورد اجرا قرار می گرفت تا اینکه بر اساس دستور العمل شماره 86/9/10 – 1/86/9427 ریاست محترم قوه قضائیه، ادارات ثبت مکلف گردیدند با توجه به عمومات قانون مدنی بالاخص ماده 781 این قانون ، از طریق برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد نمایند و این دستورالعمل زمینه اصلاح ماده 34 قانون ثبت مصوب سال 1351 و حذف ماده 34 مکرر آن را فراهم نمود و مجلس شورای اسلامی در تاریخ 1386/11/29 ماده واحده ای را با سه تبصره تحت عنوان «قانون اصلاح ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 و حذف ماده 34 مکرر آن» تصویب که پس از تأئید شورای محترم نگهبان تحت شماره 86/12/28 – 18368 در روزنامه رسمی چاپ و منتشر گردید.
نظر باینکه در تبصره 2 قانون مذکور، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف گردیده بود که ظرف سه ماه از تاریخ تصویب قانون، نسبت به تهیه آئین‌نامه اجرایی آن اقدام نماید، لذا حسب اوامر معاون محترم رئیس قوه قضائیه و ریاست عالیه سازمان، کار گروهی مجرب متشکل از مدیران و کارشناسان در دفتر نظارت و هماهنگی اجرای اسناد رسمی تشکیل و با توجه به اصلاح و تصویب ماده 34 قانون ثبت، لزوماً بایستی تعداد متنابهی از مواد آئین نامه اجرای اسناد رسمی نیز تغییر و اصلاح و بعضاً حذف می گردید و همچنین تغییر و اصلاح پاره‌ای از مواد آئین نامه مذکور که پاسخگوی نیاز روز و مقتضیات فعلی جامعه نبود، ضروری می‌نمود، لذا با استفاده از این فرصت قانونی کلیه مواد آئین نامه اجرای اسناد رسمی مورد بازنگری قرار گرفت که پس از بررسی های مفصل کارشناسی در جلسات متعدد و با استفاده از تجربیات گذشته و لحاظ نمودن دیگر قوانین مرتبط با اجرای اسناد رسمی، آئین نامه فعلی در 203 ماده و 43 تبصره تدوین و به محضر ریاست محترم قوه قضائیه تقدیم و در تاریخ 1387/6/11 به تصویب و توشیح معظم‌له رسیده و پس از چاپ و نشر در روزنامه رسمی به شماره 18509 مورخ 1387/6/24 لازم‌الاجرا گردیده است. (دفتر نظارت و هماهنگی اجرای اسناد رسمی، آذرماه 1387)
شماره 5556/87/1 19/6/1387
مدیرعامل محترم روزنامه رسمی کشور
به پیوست یک نسخه آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که در تاریخ 11/6/1387 به تصویب و توشیح ریاست محترم قوه قضائیه رسیده، جهت درج در روزنامه رسمی ارسال می‌گردد.
رئیس حوزه ریاست قوه قضائیه ـ موحدی
آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شكایت از عملیات اجرائی مصوب 11 شهریور 1387 رئیس قوه قضاییه با اصلاحات بعدی
فصل اول ـ تعاریف
ماده۱ـ واژه‌ها و اصطلاحات بكار برده شده در این آئین‌نامه بشرح ذیل تعریف می‌شود:
الف ـ سند لازم‌الاجرا
سند رسمی یا عادی كه بدون صدور حكم از دادگاه قابل صدور اجرائیه برای اجراء مدلول سند باشد مانند سند رسمی طلب و چك.
ب ـ سند ذمه
سند حاكی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس یا تعهد به فعل معین كه در اصطلاحات ثبتی در معنی مقابل اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد بكار می‌رود.
ج ـ سند وثیقه
سندی است كه دلالت بر عقد رهن یا معامله با حق استرداد یا بیع شرط كند كه به موجب آن شخصی (اعم از اینكه مدیون باشد یا نه) عین مال منقول یا غیرمنقول خود را وثیقه انجام عملی قراردهد، خواه آن عمل، رد طلب باشد یا عمل دیگر.
چ ـ دستور اجرا
یعنی دستور به اجرای سند رسمی ( و یا در حكم سند رسمی مانند چك) كه حسب مورد توسط مراجع صالح ثبت یا سردفتر تنظیم‌كننده سند صادر می‌شود.
ح ـ سند انتقال اجرائی
بعد از مزایده مال مورد مزایده به موجب سند رسمی به برنده مزایده یا بستانكار منتقل می‌شود، آن سند را سند انتقال اجرائی می‌نامند.
خ ـ بازداشت
توقیف كردن اموال جهت اجرای مفاد سند.
د ـ حافظ
كسی كه ادارات اجراء اسناد رسمی مال توقیف شده را نزد او به امانت گذارند تا حفظ و نگهداری كند.
ذ ـ صورتجلسه
سندی است كه مقامی رسمی در جریان اجرای مفاد سند، عملی را در آن ثبت می‌كند.
رـ كارشناس رسمی
كسی كه به مناسب خبره بودن در فنی می‌تواند در مسائل مربوط به فن خود به عنوان صاحب نظر اظهارنظر كند و از مراجع ذی‌صلاح پروانه برای این كار داشته باشد.
ز ـ خبره
صاحـب فنـی كه به جـهت مهارت خود در موضوعات مربـوط بـه فـن خـود صاحب‌نظر باشد.
س ـ مازاد
در اصطلاحات ثبتی مازاد بهای ملكی است كه زائد بر مقدار طلب بستانكار مقدم باشد و چون معلوم نیست به ملك مورد بازداشت یا مورد وثیقه بستانكار اول بعد از مزایده برای پرداخت طلب او مازادی داشته باشد، آن را مازاد احتمالی هم نامیده‌اند.
ش ـ اعتراض شخص ثالث
شكایت شخصی است نسبت به عملیات اجرائی كه از طرفین پرونده اجرائی نمی‌باشد.
ص ـ اعراض از رهن
یعنی مرتهن از وثیقه‌اش بگذرد. زیرا عقد رهن از سوی مرتهن جائز است و او می‌تواند آن را یك جانبه فسخ كند و حق وثیقه‌اش را ساقط نماید. پس دین با وثیقه او مبدّل به دین بی‌وثیقه می‌شود و سند رهنی او سند ذمه‌ای می‌گردد و مقررات اجراء اسناد ذمه‌ای بر آن مترتب می‌شود.
ض ـ فك رهن
آزاد كردن عین مرهونه از قید رهن، خواه از طریق دادن دین و خواه از طریق ابراء دائن.
ط ـ فسخ سند
یعنی ثبت انحلال سند رسمی معامله در دفتری كه آن سند را به ثبت رسانده است، مطابق تشریفات مقرره در قانون ثبت اسناد و املاك.
ظ ـ مزایده
صورت خاصی از فروش مال است كه از مبلغ ارزیابی مال شروع‌شده و به پیشنهادكننده بالاترین قیمت واگذار می‌شود.
ع ـ نیابت اجرائی
نیابتی كه اجرای ثبت در حدود قوانین و مقررات جهت انجام امور اجرائی به اداره ثبت محل دیگر كه اقامتگاه مدیون یا اموال بدهكار در حوزه آن قرار دارد بدهد.
غ ـ هیات نظارت
هیاتی است مركب از مدیركل ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر ازقضات دادگاه تجدیدنظر استان به انتخاب رئیس قوه قضائیه كه به كلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضائی استان رسیدگی می‌نماید.
ف ـ شورای عالی ثبت
عالی‌ترین مرجع رسیدگی اداری در امور ثبتی كه برای تجدیدنظر در آراء هیات نظارت كه از دو شعبه املاك و اسناد تشكیل می‌گردد.
ق ـ ممنوع‌الخروج
بدهكاری كه به دلیل عدم معرفی مال یا عدم دسترسی به اموال وی به درخواست بستانكار وفق مقررات از خروج وی از كشور جلوگیری می‌شود.
ك ـ حق استرداد
حقی است كه به موجب آن مدیون می‌تواند با رد طلب بستانكار مال مورد وثیقه را تحت تصرف كامل خود درآورد.
گ ـ حق‌الاجرا
حقی است به صورت پول كه دولت از بابت اجرائیه اسناد رسمی می‌گیرد كه پنج درصد مبلغ مورد اجراست.
با سلام خدمت مدیر محترم سایت قضاوت آنلاین
وقتی اداره ثبت در راستای مفاد اجرای اسناد لازم الاجرا مانند چک و مهریه ملک خوانده رو توقیف میکنه اعتراض در خصوص مستثنیات دین به چه نحوی و در کدام مرجع انجام میشه؟
با سلام
شخص ثالث به موجب ماده 66 آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شكایت از عملیات اجرائی و هریک از متعهد و متعهد له پرونده اجرایی، برابر ماده 68 ناظر به ماده 67 همین آیین نامه، می توانند نسبت به توقیف مالی که آن را جزء مستثنیات دین می‌دانند، اعتراض کنند. مأمور اجراء اعتراض هریک را در صورتجلسه تنظیمی منعکس و به رئیس ثبت ارائه می‌دهد. البته این امر مانع از آن نیست تا بعد از زمان فوق، اعتراض به رئس ثبت مربوطه تسلیم شود.
به موجب ماده 169 آیین نامه ذکرشده، مرجع اولیه رسیدگی به اعتراض، رئیس ثبت محلی است که اجراء تحت نظارت وی صورت می گیرد. رأی صادره از سوی این مقام، ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در هیأت نظارت استان موضوع بند 8 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک می‌باشد.
نکته‌ای که ذکر آن خالی از فایده نیست این که، مستثنیات دین در اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجراء در ماده 61 آیین نامه سابق الذکر بیان شده است که تفاوت هایی با آنجه در ماده 24 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی قید شده، دارد. به همین جهت برخی با لحاظ ماده 29 این قانون و همچنین به اقتضای «اصل یکپارچگی آیین‌های اجراء» نظر به نسخ ضمنی ماده 61 آیین نامه دارند، که به نظر ما صحیح نیست، زیرا اولاً منبع اجراء هریک از اجراییه های فوق متفاوت است و ثانیاً مرجع نسخ و اصلاح آیین نامه اجرایی موضوف، به ترتیب رئیس قوه قضاییه و دیوان عدالت اداری است نه مجلس شورای اسلامی و یا کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس موضوع اصل 185 قانون اساسی.
سلام و تشکر از پاسخ های حضرت عالی
چنانچه در اجراییه ثبتی اشتباه قابل اعتنای صورت بگیرد، بطور مثال اصل بدهی 30 میلیون تومان و اجور عقب افتاده 1 میلیون تومان می باشد، در صورتی که اجور عقب افتاده 10 میلیون تومان بوده است و در نهایت اجراییه به تملیک خاتمه می بابد. آیا می شود این اجراییه و عملیات انتقال اجرایی را باطل نمود، از چه مرجعی؟
متشکرم
با سلام
با توجه به اعتراض به عملیات اجرایی ثبتی که در ماده 169 آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شكایت از عملیات اجرائی بدان اشاره گردید که ناظر به در جریان اجراء بودن عملیات اجرایی ثبتی است و حالتی از تجدید عمل اجرائی مزایده در ماده 172 ْآیین نامه فوق و موارد ختم عملیات اجرایی در ماده 155 این آیین نامه، در پاسخ به سئوال شما می توان گفت:
اگر درخواست اجراء اجور معوقه به مبلغ ده میلیون تومان از یکی از مراجع موضوع ماده 2 آیین نامه ذکرشده بطور صحیح صورت گرفته ولی این مرجع تنها نسبت به یک میلیون تومان آن اجراییه صادره نموده و اجراء شده، چون نسبت به نه مبلغ میلیون تومان اساساً اجراییه ای صادر نشده، به نظر می توان درخواست صدور اجراییه مبلغ نه میلیون را از این مرجع به عمل آورد، مشروط به این که تملیک مال اشاره شده در سئوال، در ازاء این مبلغ صورت نگرفته باشد.
اگر اجراییه مطابق درخواست متعهد له به مبلغ ده میلیون تومان اجور معوقه صادر ولی اجرای ثبت نسبت به وصول آن اقدام ننموده باشد و با این وصف ، عملیات اجرایی متنهی به تملیک مال گردید ، به نظر می رسد که دیگر حق اعتراضی برای بستانکار وجود ندارد زیرا وی در حین عملیات اجرایی مطابق ماده 169 آیین نامه سابق الذکر حق اعتراض داشت که از آن استفاده ننموده و با ختم عملیات اجرایی که جهات آن در ماده 172 آیین نامه فوق، بیان شد، دیگر اعتراضی پذیرفته نمی شود.
با سلام
تشکر فراوان از وقتی که حضرت عالی برای پاسخ بنده و سایرین قرار می دهید.
مشخصاً در سوال بنده این ابهام وجود دارد که : برای شخص راهن اجراییه صادر می شود به مبلغ اصل طلب 30 میلیون تومان و اجور عقب افتاده 1 میلیون تومان (که اجور 10 میلیون تومان بوده است)
بعد از مدتی اجراییه منجر به مزایده می گردد و بعد از چند ماهی اجراییه اصلاحی را ثبت می زند و آن اشتباه محاسبه شده را تصحیح می کند، فقط مطلبی اصلی این است که فرد راهن از قبل از مزایده ملک خود تا بعد در قید حیات نبوده است.
به نظر حضرتعالی با مسایل فوق می توان نسبت به ابطال مزایده و عملیات اجرایی فکر کرد؟ سپاسگزارم
با سلام
هرچند مشخص نیست که چرا از همان ابتداء موضوع را به نحو وقوع بیان ننمودید! اما با توجه به پاسخ قبلی بیان شده و توضیحات اخیر شما، پاسخ سئوال شما منفی است.