برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک موضوع سند عادی، لزومی به طرح دعوای اثبات عقد بیع نیست
کد نشست ۱۳۹۸-۶۴۳۸
صورتجلسه نشست قضایی مورخ ۱۳۹۷/۰۵/۲۵ قضات شهرستان آق‌قلا از استان گلستان
موضوع: طرح دعوی اثبات بیع ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
پرسش:
شخص الف و شخص ب در قالب سند عادی، بیعی را منعقد نمودند و تمام ثمن معامله در زمان انعقاد معامله پرداخت گردید. ذیل این سند را شاهدانی مهر و امضاء کرده اند؛ حال با توجه به اینکه بعد از گذشت چند سال فروشنده حاضر به انتقال سند رسمی به خریدار نمی باشد؛ سوال اینجاست که، آیا در دادخواست علیه فروشنده علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی باید اثبات بیع نیز مطرح شود یا خیر؟
علاوه بر آن اگر مبیع موصوف (یک قطعه زمین) حدود چند دانگ آن متعلق به اداره اوقاف باشد، آیا باید اداره اوقاف را به عنوان خوانده طرف دعوا قرار داده شود یا خیر؟
نظریه اکثریت
مطابق اصل صحت قراردادها، دعوی اثبات وقوع بیع امری عبث و غیر ضروری است؛ زیرا دادگاه می بایست به امور ترافعی رسیدگی نماید و این دعوی امری غیر ترافعی است؛ به عبارت دیگر دعوی اثبات وقوع بیع یا تصدیق صحت اعتبار مبایعه نامه عادی یا اثبات مالکیت در مورد املاکی که سابقه ثبتی و صدور سند مالکیت داشته اند، قابلیت استماع را ندارد؛ آنچه در مواد 10 و 219 قانون مدنی بدان تصریح شده، اصل صحت نفوذ معاملات است که از باب تحکیم قانونی است؛ بنابراین صدور حکم اعلامی بر صحت معامله اثر تملیکی ندارد و ذی نفع باید در اجرای مقررات مواد 42، 47 و 48 قانون ثبت با طرح دعوی، الزام به وفای به عهد و تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به ملک مورد معامله را خواستار شود تا با رعایت تشریفات قانونی، ضمن احراز وقوع بیع انتقال رسمی یابد.
در مورد قسمت دوم سوال، چون سهم اوقاف منتقل نمی شود طرف دعوا قرار دادن اداره اوقاف لازم نیست، زیرا طرف دعوی قرار دادن یک خوانده مستلزم صدور حکم به طرفیت آن خوانده است در حالیکه در فرض سوال نیاز به حضور و محکومیت اداره اوقاف برای انتقال سهم مشاع نمی باشد.
نظریه اقلیت
باید ابتدا وقوع عقد اثبات شود تا سپس دادگاه بتواند شخص فروشنده را به انتقال رسمی سند ملزم کند؛ در فرض سوال خواهان ابتدا باید این قسمت از خواسته را بخواهد تا دادگاه احراز کند بیع واقع شده و سپس طرفین را به انتقال ملزم کند.
در قسمت دوم سوال، اداره اوقاف باید طرف دعوی قرار گیرد تا از امر انتقال سند به نام شخص جدید خریدار مطلع شود و تنها به صرف اطلاع در پرونده وجود داشته باشد هرچند دعوی به طرفیت وی رد خواهد شد.
نظریه هیأت عالی
اولاً؛ در معاملاتی که ظهور عرفی در انعقاد آن وجود دارد، اصل بر صحت قرارداد منعقد شده است و مدعی خلاف اصل باید اقامه دعوی نماید؛ بنابراین دعوای اثبات عقد بیع یا تنفیذ معامله قابلیت استماع ندارد، چه محاکم دادگستری مرجع رسمیت بخشیدن به اسناد عادی اشخاص نمی باشد، بلکه مطابق مقررات و تشریفات قانونی اقدام می نماید و در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیازی به طرح دعوی اثبات عقد بیع نیست؛ چون الزام به تنظیم سند رسمی از آثار عقد است و در مقام رسیدگی به شرایط و ارکان تحقق عقد بیع نیز پرداخته می شود.ثانیاً؛ اگر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به سهم فروشنده (غیر از سهم موقوفه) باشد، نیازی به طرح دعوی به طرفیت اداره اوقاف یا متولی موقوفه نمی باشد.
منبع: قضاوت آنلاین به نقل از سامانه نشست های قضایی پژوهشگاه قوه قضاییه
1- در یک دعوی مربوط به یک قطعه زمین 300 متری از قطعه 18 اراضی شرکت تعاونی مسکن که مساحت کل آن 19 هزار متر مربع بوده و در صوتجلسه ای بین سهامداران به قرعه سهم و قطعه هر سهامدار تعیین و به وی واگذار شده،
خواسته خواهان «اثبات عقد بیع» بوده که رییس شعبه مربوطه به دلیل اینکه در متن مبایعه نامه نوشته شده 300 متر از 19 هزار متر به شما واگذار می شود، بدون بررسی و دقت سریعاً برای خروج پرونده از شعبه که مدتی بین قضات رقابت هست که قبل از 30 هر ماه از آمار خود کسر کنند، قرار رد دعوی به دلیل عدم سمت نسبت به زمین مشاعی صادر نموده است.
درسته تشریفات قانونی تفکیک از سوی شرکت تعاونی طی نشده ولی توافق و خروج از حالت مشاعی در طبیعت بنا به توافق سهامداران انجام شده و نفی آن جز تضییع حقوق مالکین چه نفعی برای اجرای عدالت دارد؟
اگر به دنبال اخذ مالیات و قدر السهم شهرداری هستند، خب در مراجعه در هر زمان به شهرداری و اداره ثبت اخذ می کنند، بعد مجوز صادر می کنند.
با سلام
برای مشاوره حقوقی سئوال را در «انجمن دعوای اثبات معامله» مطرح کنید.
برای اطلاعات بیشتر «قوانین انجمن» را مطالعه نمایید.