قرارداد پیش فروش ساختمان با سند عادی معتبر و لازم الاجراء است و عدم تنظیم سند رسمی خللی به آن وارد نمی سازد
صورت‌جلسه نشست قضائی مورخ ۱۳۹۲/۱۰/۰۴ قضات شهر نور از استان مازندران
موضوع: بحث و بررسی پیرامون قانون پیش فروش ساختمان ها
پرسش:
اگر طرفین قرارداد پیش‌فروش بدون رعایت ماده 3 قانون پیش‌فروش ساختمان و به صورت عادی قرارداد تنظیم نمایند. صرف‌نظر از تعقیب کیفری که در ماده 23 این قانون پیش‌بینی شده، آیا طرفین ملزم به اجرای قرارداد تنظیمی می‌باشند؟ یا این‌که چون به صورت رسمی تنظیم نشده است، این قرارداد فاقد اعتبار است و پیش‌خریدار تنها مستحق دریافت وجوه پرداختی به پیش‌فروشنده می‌باشد و هیچ حقی به ملک خریداری شده پیدا نمی‌کند؟
نظراتفاقی
نظر اول ـ قانون پیش‌فروش ساختمان از قوانین آمره می‌باشد اگر شرایط مقرر در این قانون رعایت نشود نه‌تنها از امتیازات این قانون بهره‌مند نمی‌شود بلکه قرارداد تنظیمی فاقد هرگونه اعتبار است و تنها ضمانت اجرای آن اعمال ماده 23 [قانون پیش فروش ساختمان] طرح شکایت کیفری است.
از لحاظ حقوقی پیش‌خریدار نمی‌تواند الزام پیش‌فروشنده را به انجام تعهد بخواهد و یا اگر پیش‌فروشنده همان ملک را به دیگری بفروشد، چون حقی برای پیش‌خریدار به وجود نیامده بود نمی‌تواند در این خصوص معترض شود و پیش‌خریدار اگر وجهی پرداخته باشد به دلیل بطلان قراردادشان می‌تواند آن را دریافت نماید.
با توجه به این‌که قانون پیش‌فروش ساختمان برای حفظ حقوق پیش‌خریدار و در قالب برخورداری از امتیازات قانون مزبور در صورت تنظیم سند رسمی تصویب شده، این موضوعات نمی‌تواند قراردادهای عادی پیش‌خریداری ساختمان را به صورت عادی تنظیم شده از درجه اعتبار ساقط نماید، چون اصل بر صحت قراردادها است و بطلان دلیل قاطع می‌خواهد. کما این‌که قانونگذار می‌توانست همراه ضمانت اجرای کیفری ضمانت اجرای مدنی دایر به بطلان چنین قراردادهایی را اعلام نماید.
نظر دوم ـ قانون پیش‌فروش ساختمان به منظور حمایت از پیش‌خریداران به تصویب رسیده است و امتیازاتی برای آنها پیش‌بینی شده است. حال اگر پیش‌خریداران علی‌رغم اطلاع از وجود چنین قانونی، از امتیازات و حمایت قانونی صرف‌نظر نموده و با پیش‌فروشندگان بدون تنظیم سند رسمی قرارداد خرید و ساخت منعقد نمایند، نمی‌توان به این بهانه که چون بین آنها سند رسمی تنظیم نشده است قراردادشان را بی‌اعتبار اعلام نمود. چون اگر قانونگذار این هدف را تعقیب می‌نمود می‌توانست، به عنوان ضمانت اجرای عدم تنظیم سند رسمی بیان نماید. مضافاً به این‌که قانون ثبت اسناد و املاک با شرایط خاصی تنظیم اسناد رسمی را در مواد 46 و 47 [قانون ثبت اسناد و املاک] پیش‌بینی نموده است که قرارداد پیش‌فروش از شمول آن خارج می‌باشد. فلذا قرارداد تنظیمی بین طرفین معتبر و پیش‌فروشنده ملزم به اجرای قرارداد تنظیمی است.
نظریه هیأت عالی
بنا بر مراتب، قرارداد عادی تنظیمی فی‌مابین دو طرف معتبر و حتی پیش‌خریدار می‌تواند الزام پیش‌فروشنده را درخواست نماید. نظرات [مشورتی اداره حقوقی به] شماره 879/7 ـ 4/5/91، 390/7 ـ 27/2/91 و 2174/7 ـ 4/4/90 نیز مؤید آن است. لذا نظر دوم [اتفاقی] در نشست قضایی تأیید می‌شود.
منبع: سامانه نشست های قضایی پژوهشگاه قوه قضاییه
با تشکر از شما استاد عزیز
سئوالی که پیش می آید اینست که، آیا قرارداد پیش فروش عادی که تاریخ و کد رهگیری آن پیش از تنظیم سند رسمی است، با در نظر گرفتن ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی، نسبت به شخص ثالث که سند رسمی همان ملک را دریافت کرده، نافذ است؟
با درود
1- با توجه به حکم ماده 72 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، حکم ماده 1305 قانون مدنی بدون تصریح قانونی هم نسبت به اسناد رسمی مشخص بود.
2- ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی در مقام بیان ارزش و اعتیار سند رسمی نسبت به سند عادی است و از آن بی اعتباری مطلق و یا عدم امکان ابطال سند رسمی با عادی استنباط نمی شود. نظريه شماره ۲۶۵۵ مورخ ۱۳۶۷/۸/۸ شورای نگهبان تأکید بر پذیرش شهادت بينه شرعيه برای ابطال اسناد رسمی دارد.
همچنین به موجب تبصره الحاقی (۱۳۱۲/۵/۷) به ماده ۷۰ قانون ثبت امکان طرح دعوی ابطال سند رسمی که اقرار به اخذ وجه یا مالى کرده یا تأدیه وجه یا تسلیم مالى را تعهد نموده ولی شرط انجام نشده است را جایز دانسته است.
3- به موجب حکم شماره 6492 مورخه 30/10/1309 «مناط در اعتبار اسناد به زمان تنظیم است نه زمان استناد…»
4-هرچند به موجب مواد 22، 46، 47، 48 قانون ثبت اسناد و املاک، مالک کسی است که نام وی در دفتر املاک ثبت شده است ولی این امر مانع از آن نیست که اگر خلاف آن ثابت شود بدان ترتیب اثر داده نشود.
5- مستفاد از سئوال این است که پیش فروشنده بدواً مبادرت به فروش واحد مورد ساخت یا در حال ساخت با تنظیم سند عادی به شخصی می کند و متعاقب ساخت و تکمیل واحد، آن را به با تنظیم سند رسمی به شخص دیگری می فروشد، این عمل با جمع شرایطی می تواند از مصادیق فروش مال غیر باشد. در این صورت، پیش خریدار می تواند با طرح شکایت انتقال مال غیر و متعاقب آن طرح دعوای ابطال سند رسمی اقدام نماید.
بنابراین، از نطر قانونی هر چند در بادی امر تاریخ تنظیم اسناد عادی علیه اشخاص ثالث اعتبار ندارد ولی با امکان ابطال سند رسمی این تاریخ قابل اعتبار بخشی است.
برای اطلاعات بیشتر پست « ابطال سند رسمی مالکیت اموال غیرمنقول با سند عادی» و پرسش و پاسخ های طرح شده در بخش دیدگاه آن را مطالعه نمایید.