قانون تملک آپارتمان ها با اصلاحات و الحاقات بعدی‌

توضیح: اصلاحات و الحاقات به موجب قانون اصلاح قانون تملك آپارتمانها مصوب ۱۱/۳/۱۳۷۶ منتشره در در روزنامه رسمي شماره ۱۵۲۳۹- ۸/۴/۱۳۷۶، ‌لايحه قانوني اصلاح قانون الحاق ماده ۱۰ مكرر و دو تبصره به قانون تملك آپارتمانها مصوب ۱۷-۳-۱۳۵۹، لايحه قانوني الحاق يك تبصره به عنوان تبصره ۳ به ماده ۱۰ مكرر قانون تملك آپارتمانها ‌مصوب ۹/۴/۱۳۵۸ و قانون الحاق ماده ۱۰ مكرر و دو تبصره به قانون تملك آپارتمانها ‌مصوب ۲/۱۱/۱۳۵۱ به عمل آمد که تماماً‌ در متن اعمال شد.

قانون تملک آپارتمان ها مصوب 16 اسفند 1343 با اصلاحات و با الحاقات بعدی‌

ماده 1ـ مالكيت در آپارتمان‌هاي مختلف و محل هاي پيشه و سكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است‌. مالكيت قسمت هاي اختصاصي و مالكيت قسمت هاي مشترك‌.

ماده 2 ـ قسمت هاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت ازقسمت هايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به‌ نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي‌گيرد بطور كلي قسمت هاي كه‌ براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده ازقسمت هاي مشترك محسوب مي‌شود مگر آنكه تعلق آن به قسمت‌ معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.

ماده 3 ـ حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و حصه او درقسمت‌هاي مشترك غير قابل تفكيك بوده و در صورت انتقال‌ قسمت مشترك قهري خواهد بود.

ماده 4 (اصلاحي 11/3/1376)ـ حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكان‌قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترك متناسب است‌با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت‌قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان به‌جز هزينه‌هائي كه به‌دليل‌عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد و يااينكه مالكان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق تعهدات و مخارج‌پيش‌بيني كرده باشند. پرداخت هزينه‌هاي مشترك اعم از اينكه ملك‌مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي است‌.

زيرنويس:

متن ماده 4 قبل از اصلاحات: «حقوق و تعهدات و همچنين حصه هريك از مالكين قسمتهاي اختصاصي از مخارج قسمتهاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت اختصاصي به مجموعه مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان بجز آنچه به موجب اين قانون استثناء شده باشد، يا اين كه قرارداد مالكين ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش‌بيني كرده باشد.»

تبصره 1 (الحاقي 11/3/1376)ـ مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون‌، ميزان‌سهم هريك از مالكان يا استفاده‌كنندگان را تعيين مي‌كند.

تبصره 2(الحاقي 11/3/1376)ـ در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت‌مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان مي‌باشند هزينه‌هاي مشترك‌براساس نرخ معيني كه به تصويب مجمع عمومي ساختمان‌مي‌رسد، حسب زيربناي اختصاصي هر واحد، محاسبه مي‌شود.

تبصره 3 (الحاقي 11/3/1376)ـ چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن‌يا تراس مجموعه به گونه‌اي باشد كه تنها از يك يا چند واحدمسكوني‌، امكان دسترسي به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن‌قسمت به عهده استفاده‌كننده يا استفاده‌كنندگان است‌.

ماده 5 ـ انواع شركتهاي موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به‌قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت ياپيشه يا اجاره يا فروش تشكيل مي‌شود از انجام ساير معاملات‌بازرگاني غير مربوط به‌كارهاي ساختماني ممنوعند.

ماده 6 ـ چنانچه قراردادي بين مالكين يك ساختمان وجودنداشته باشد كليه تصميمات مربوط به اداره امور مربوط به‌قسمت‌هاي مشترك به اكثريت آراء مالكيني است كه بيش از نصف‌مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند.

نمونه فرم: صورتجلسه مجمع عمومی عادی مالکین ساختمان

تبصره ـ نشاني مالكين براي ارسال كليه دعوتنامه‌ها و اعلام‌تصميمات مذكور در اين قانون همان محل اختصاصي آنها درساختمان است مگر اينكه مالك نشاني ديگري را در همان شهر براي‌اين امر تعيين كرده باشد.

ماده 7 ـ هرگاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين‌متعدد باشد مالكين يا قائم مقام قانوني آنها مكلفند يك نفر نماينده‌از طرف خود براي اجراي مقررات اين قانون و پرداخت حصه‌مخارج مشترك تعيين و معرفي نمايند در صورتي كه اشخاص مزبوربه تكليف فوق عمل نكنند رأي اكثريت بقيه مالكين نسبت به تمام‌معتبر خواهد بود مگر اينكه عده حاضر كمتر از ثلث مالكين باشد كه‌در اين صورت براي يكدفعه تجديد دعوت خواهد شد.

ماده 8 ـ در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتي‌كه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفندمدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب ننمايند طرز انتخاب‌مدير از طرف مالكين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوط به‌مدت مديريت و ساير موضوعات مربوطه در آيين‌نامه اين قانون‌ تعيين خواهد شد.

ماده 9 ـ هر يك از مالكين مي‌تواند با رعايت مقررات اين قانون‌و ساير مقررات ساختماني عملياتي را كه براي استفاده بهتري ازقسمت اختصاصي خود مفيد مي‌داند انجام دهد هيچيك از مالكين‌حق ندارند بدون موافقت اكثريت ساير مالكين تغييراتي در محل ياشكل در يا سردَر يا نماي خارجي در قسمت اختصاصي خود كه درمرئي و منظر باشد بدهند.

ماده 10 ـ هر كس آپارتماني را خريداري مي‌نمايد به نسبت‌مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان‌روي آن بنا شده يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم مي‌گرددمگر آنكه مالكيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل‌ديگر متعلق به غير باشد كه در اين صورت بايد اجور آن را به همان‌نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگيري از انهدام‌و اداره و استفاده از اموال و قسمتهاي مشترك و به طور كلي‌مخارجي كه جنبه مشترك دارد، و يا به علت طبع ساختمان ياتأسيسات آن اقتضا دارد يكجا انجام شود نيز بايد به تناسب حصه هرمالك‌به ترتيبي كه در آيين‌نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چندآن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج براي آنست صرفنظر نمايد.

ماده 10مكرر (الحاقي 2/11/1351 و اصلاحي 17/3/1359)ـ در صورت امتناع مالك يا استفاده‌كننده ازپرداخت‌سهم خوداز هزينه‌هاي مشترك‌ازطرف‌مدير يا هيأت مديران‌وسيله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي‌شود.

هر مالك يا استفاده‌كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه‌سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيأت مديران مي‌توانند به‌تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك ازقبيل شوفاژ، تهويه مطبوع‌، آب گرم‌، برِ، گاز و غيره به او خودداري‌كنند و در صورتي كه مالك و يا استفاده‌كننده همزمان اقدام به تصفيه‌حساب ننمايد اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير ياهيأت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده‌اجرائيه صادر خواهد كرد. عمليات اجرايي وفق مقررات اجراي‌اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هر حال مدير يا هيأت‌مديران موظف مي‌باشند كه به محض وجوه مورد مطالبه يا ارائه‌دستور موقت دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترك فوراً اقدام نمايند.

زيرنويس:

متن ماده 10 مكرر قبل از اصلاح: «در صورت امتناع مالك از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترك نظر مدير يا هيأت مديران در اين مورد با ذكر مبلغ قابل پرداخت و‌صورت ريز آن وسيله اظهارنامه ابلاغ مي‌شود. ‌هرگاه مالك ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم خود را نپردازد و گواهي تقديم دادخواست موضوع تبصره 2 اين ماده را نيز به مدير يا هيأت‌مديران تسليم ننمايد پس از انقضاي مدت مذكور اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيأت مديران براي وصول آن اجراييه صادر خواهد‌كرد. ‌عمليات اجرايي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت.»

تبصره 1 (الحاقي 11/3/1376)ـ در صورتي كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يامؤثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي‌توانند به مراجعه قضائي‌شكايت كنند. دادگاهها موظف‌اند اين گونه شكايات را خارج ازنوبت رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به‌مجموع ارائه مي‌شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع‌مجموعه جريمه نمايند. استفاده مجدد از خدمات‌، موكول به پرداخت هزينه‌هاي معوِواحد مربوط بنا به گواهي مدير يا مديران و يا به حكم دادگاه و نيزهزينه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

تبصره 2 (الحاقي 2/11/1351 و اصلاحي 17/3/1359) (*) ـ رونوشت مدارك مثبت سمت مدير يا هيأت‌مديران و صورت ريز سهم مالك يا استفاده‌كننده از هزينه‌هاي‌مشترك و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالك يا استفاده‌كننده‌بايد ضميمه تقاضانامه صدور اجرائيه گردد.

زيرنويس:

متن تبصره 1 قبل از اصلاح: «رونوشت مدارك مثبت سمت مدير يا هيأت مديران و صورت ريز سهم مالك از هزينه‌هاي مشترك و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده بايد‌ضميمه تقاضانامه صدور اجراييه مدير يا هيأت مديران گردد.»

تبصره 3 (الحاقي 2/11/1351 و اصلاحي 17/3/1359)ـ نظر مدير يا هيأت مديران ظرف ده روز پس ازابلاغ اظهارنامه به مالك در دادگاه نخستين محل وقوع آپارتمان قابل‌اعتراض است‌.

دادگاه خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين‌دادرسي‌مدني به موضوع رسيدگي و رأي مي‌دهد اين رأي قطعي است‌. درمواردي كه طبق ماده فوق تصميم به قطع خدمات مشترك اتخاذشده‌، رسيدگي سريع به اعتراض ممكن نباشد، دادگاه به محض‌وصول اعتراض اگر دلائل را قوي تشخيص دهد دستور متوقف‌گذاردن تصميم قطع خدمات مشترك را تا صدور رأي خواهد داد.

زيرنويس:

متن تبصره 2 قبل از اصلاح: ‌«نظر مدير يا هيأت مديران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در دادگاه بخش محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است.‌دادگاه بخش خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني رسيدگي و حكم صادر خواهد كرد.‌احكام دادگاه مزبور در صورتي كه محكوم به در هر مورد از پنجاه هزار ريال تجاوز نكند قطعي است و زائد بر آن فقط قابل پژوهش مي‌باشد.»

تبصره 4 (الحاقي 17/3/1359 و اصلاحي 17/3/1359)- در صورتي كه مالك يا استفاده‌كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزينه‌هاي مشرك گردد علاوه بر ساير پرداختي‌ها مكلف به‌پرداخت مبلغي معادل مبلغ محكوم بها به عنوان جريمه مي‌باشد.

تبصره 5 (الحاقي 9/4/1358 و اصلاحي 11/3/1376)– مقررات قانون تملك آپارتمان‌ها در خصوص نحوه اداره و وصول هزينه‌هاي مشترك مربوط به حفظ و نگهداري اعيانات و تأسيسات اختصاصي و اشتراكي در مورد شهرك‌ها و مجتمع‌هاي مسكوني كه فاقد شهرداري مي باشند قابل اجرا و اعمال مي باشد. نحوه تشخيص هزينه‌ها و ترتيب پرداخت آن را اساسنامه سازمان مالكان تعيين خواهد كرد.

زيرنويس:

متن تبصره5 قبل از اصلاح: «مقررات قانون تملك آپارتمان در خصوص نحوه اداره و وصول هزينه‌هاي مشترك مربوط به حفظ و نگاهداري اعيانات و تأسيسات‌اختصاصي و اشتراكي در مورد شهركها و مجمتع‌هاي مسكوني كه فاقد شهرداري مي‌باشند قابل اجرا و اعمال مي‌باشد.‌نحوه تشخيص هزينه‌ها و ترتيب پرداخت آن را اساسنامه سازمان مالكان تعيين خواهد كرد.»

ماده 11 ـ دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصويب اين‌ قانون آيين‌نامه‌هاي اجرايی آن را تهيه و بعد از تصويب هيأت‌وزيران به مورد اجرا بگذارد. دولت مأمور اجراي اين قانون است‌.

ماده 12 (الحاقي 11/3/1376)ـ دفاتر اسناد رسمي موظف مي‌باشند در هنگام تنظيم‌هر نوع سند انتقال‌، اجاره رهن‌، صلح‌، هبه و غيره گواهي مربوط به‌تسويه حساب هزينه‌هاي مشترك را كه به تأييد مدير يا مديران‌ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم مقام او مطالبه نمايند و يا باموافقت مدير يا مديران تعهد منتقل اليه را به پرداخت بدهي‌هاي‌معوق مالك نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي‌قيد نمايند.

ماده 13(الحاقي 11/3/1376)ـ در صورتي كه به تشخيص سه نفر از كارشناسان‌رسمي دادگستري عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هردليل ديگري ساختمان دچار فرسودگي كلي شده باشد و بيم خطر ياضرر مالي و جاني برود و اقليت مالكان قسمت‌هاي اختصاصي درتجديد بناي آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازي‌مجموعه را دارند، مي‌توانند براساس حكم دادگاه‌، با تأمين مسكن‌استيجاري مناسب براي مالك يا مالكان كه از همكاري خودداري‌مي‌ورزند نسبت به تجديدبناي مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام‌عمليات بازسازي و تعيين سهم هريك از مالكان از بنا و هزينه‌هاي‌انجام شده‌، سهم مالك يا مالكان ياد شده را به اضافه اجوري كه‌براي مسكن اجاري ايشان پرداخت شده است از اموال آن‌ها، ازجمله همان واحد استيفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب‌كارشناسان‌، وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيئت‌مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد.

تبصره 1 ـ مدير يا مديران مجموعه به نمايندگي از طرف‌مالكان مي‌توانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام دهند.

تبصره 2ـ چنانچه مالك خودداري‌كننده از همكاري‌، اقدام به‌تخليه واحد متعلق به خود به منظور تجديدبنا نكند، حسب‌درخواست مدير يا مديران مجموعه‌، رئيس دادگستري يا رئيس‌مجتمع قضائي محل با احراز تأمين مسكن مناسب براي وي توسط‌ساير مالكان‌، دستور تخليه آپارتمان ياد شده را صادر خواهد كرد.

ماده 14 (الحاقي 11/3/1376)ـ مدير يا مديران مكلف‌اند تمام بنا را به عنوان يك‌واحد در مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند. سهم هريك از مالكان به‌تناسب سطح زيربناي اختصاصي آن‌ها وسيله مدير يا مديران تعيين‌و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم‌اقدام و بروز آتش سوزي‌، مدير يا مديران مسئول جبران خسارت‌وارده مي‌باشند.

ماده 15(الحاقي 11/3/1376)ـ ثبت اساسنامه موضوع اين قانون الزامي نيست‌.

روزنامه رسمی شماره 8595 مورخ 1344/2/30