نقد رأی بر بطلان قرارداد فاقد شرایط قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن

ضمنات اجرای عدم تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان و میزان اعتبار قرارداد پیش فروش با سند عادی

قضاوت آنلاین: تحلیل حقوقی وزینی در خصوص ضمانت اجرای مدنی عدم تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان مطابق با قانون پیش ‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۲۹ مجلس شورای اسلامی و آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۹۳/۳/۷ هیأت وزیران در قالب نقدی بر رأی شعبه هشتم دادگاه عمومي حقوقي قم، به قلم آقای محمد عبدالصالح شاهنوش فروشانی، از پایگاه خبری قضاوت انتخاب گردید که توصیه می شود با دقت مطالعه نماید.

در جهت تأیید نظر نویسنده، می‌توان به عدم فراهم بودن شرایط قانونی اجرای قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن که منجر به توقف اجرای آن حداقل تا تاریخ 1394/4/5 گردید، از جمله عدم امکان صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان از سوی شهرداری و مشخص نبودن تاریخ منجز آمادگی صدور آن که معلول مغایریت ماده 22 قانون پیش فروش ساختمان با بند “د” ذیل ماده 1 تصویب نامه شماره 29811/ت/47741 هـ مورخ 20/3/93 هیأت محترم وزیران و تصویب دیر هنگام دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان مصوب ۲۱ شهریور ۱۳۹۵ هیأت وزیران و عدم همکاری عملی مراجع مذکور در ماده 2 آیین نامه است، اشاره کرد.

مقاله مشروحی با عنوان “تاریخ لازم الاجراء شدن قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن” که به جزئیات علل عدم اجرای مقررات فوق و جرم بودن یا نبوده عمل پش فروشنده بطور مستند خواهد پرداخت، در دست تهیه است که به مجرد تکمیل نسبت به انتشار آن اقدام خواهد.

رأی دادگاه

در خصوص دادخواست آقاي الف.ع. فرزند علي به طرفيت آقاي الف. الف. فرزند حسن به خواسته مطالبه خسارت قراردادی ناشي از عدم انجام تعهدات مبني [موضوع قرارداد پیش فروش] بر تحويل واحد خريداري شده از تاريخ 92/3/15 لغايت 92/7/15 به ميزان شش ميليون تومان به انضمام كليه خسارات دادرسي،

باتوجه به محتويات پرونده، ملاحظه دادخواست تقديمي و ضمائم پيوست، با اين توضيح كه خواهان مدعي است:

«حسب قرارداد پيوست، يك واحد آپارتمان مسكوني از خوانده خريداری و قرار بوده تا تاريخ 92/3/15 تحويل دهد كه تاكنون از انجام اينكار خودداري و نظر به اينكه در قرارداد بابت هر ماه تأخير مبلغ يك ميليون و پانصد هزار تومان خسارت قراردادي تعيين كرده است، تقاضاي محكوميت خوانده به پرداخت مبلغ شش ميليون تومان بابت چهار ماه تأخير در تحويل واحد مذكور را دارم.»

 بنا به مراتب فوق و نظر به اينكه حسب قرارداد عادي پيوست دادخواست، موضوع قرارداد پيش فروش تمامي يك واحد آپارتمان مسكوني در حال ساخت به متراژ تقريبي 180 مترمربع بناي مفيد در طبقه پنجم از پلاك ثبتي 3/6/271 بوده كه صرف نظر از اينكه در قرارداد معنون شرايط مندرج در ماده 2 قانون پيش فروش ساختمان مصوب سال 1389 رعايت نشده است،

نظر به اينكه مطابق با مفاد ماده 5 قانون مذكور، تنظيم قرارداد پيش فروش و واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن نزد دفاتر اسناد رسمي با پرداخت حق الثبت صورت مي گيرد كه در مانحن فيه طرفين به تكليف قانوني معنون عمل نكرده، لذا دعوي مذكور با كيفيت مطروحه قابليت استماع ندانسته، مستند به ماده قانوني پيش گفته و ماده 2 قانون آيين دادرسي مدني قرار رد دعوي صادر و اعلام مي دارد.

قرار صادره حضوري بوده و ظرف بيست روز از تاريخ ابلاغ قابل تجديدنظرخواهي در محاكم محترم تجديدنظر استان قم مي باشد.خ92/8/28

رئيس شعبه هشتم دادگاه عمومي حقوقي قم

1392/08/11

نقد رأی

شعبه 8 دادگاه حقوقی عمومی قم دادخواست مطالبه خسارت عدم انجام تعهد ناشی از قرارداد پیش فروش ساختمان را با این بیان که «صرف نظر از اينكه در قرارداد معنون شرايط مندرج در ماده 2 قانون پيش فروش ساختمان مصوب سال 1389 رعايت نشده است،

نظر به اينكه مطابق با مفاد ماده 5 قانون مذكور تنظيم قرارداد پيش فروش و واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن نزد دفاتر اسناد رسمي با پرداخت حق الثبت صورت مي گيرد كه در مانحن فيه طرفين به تكليف قانوني معنون عمل نكرده،» لذا دعوي مذكور با كيفيت مطروحه قابليت استماع ندانسته، مستند به ماده قانوني پيش گفته و ماده 2 قانون آيين دادرسي مدني قرار رد دعوي صادر و اعلام نموده است.»

به نظر می رسد قرار مذکور قابل دفاع نیست. درباره قرارداد پیش فروش ساختمانی که مقررات و شرایط قانون ثبت را رعایت ننموده است سه احتمال وجود دارد:

1. قراردادهای پیش فروش که به طور عادی تنظیم می‌شوند، قراردادهایی صحیح هستند و پیش‌خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه و با استناد به قرارداد، پیش فروشنده را الزام به انجام تعهدات خود کند، چون، هر چند که در ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان تصریح شده که قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و در ماده 23 قانون مذکور برای پیش فروشندگانی که بدون تنظیم سند رسمی و بدون رعایت مقررات قانون فوق‌الذکر اقدام به پیش فروش ساختمان کنند مجازات در نظر گرفته شده است، اما اقدام به انعقاد قرارداد پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی، به لحاظ نبود نص قانونی، موجب بطلان قرارداد نخواهد شد.

تصریح به ممنوعیت اقدام به پیش فروش ساختمان در ماده 18 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان نیز به معنای بطلان قرارداد عادی پیش فروش نیست. مضافاً، در بیشتر موارد بطلان قرارداد به ضرر پیش‌خریدار خواهد بود.

از سوی دیگر، هیچ دلیل دیگری برای بطلان قرارداد وجود ندارد. با این وجود، قرارداد پیش فروش عادی به دلیل عدم رعایت مقررات مواد 2 و 3 قانون مذکور، مشمول قانون پیش فروش ساختمان نشده و از مزایای آن برخوردار نخواهد شد.

2. اگرچه قرارداد پیش فروش ساختمان به طور رسمی تنظیم نشده است، اما مقررات قانون پیش فروش ساختمان در مورد قراردادهای عادی نیز قابل اعمال خواهد بود و پیش خریدار می‌تواند از مزایای پیش پیش بینی شده در آن قانون استفاده کند. چون،

اولاً: ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان هر قراردادی با هر عنوانی را که به منظور پیش فروش ساختمان منعقد شود مشمول قانون مذکور می‌داند و تفاوتی بین قرارداد رسمی و عادی نمی‌گذارد فقط در ماده 23 برای عدم تنظیم سند رسمی مجازات تعیین کرده است.

ثانیاً: هدف از وضع این قانون حمایت از پیش خریداران بوده و به منظور تحقق این هدف نباید قلمرو اجرای قانون را به مواردی محدود کرد که قرارداد پیش فروش به موجب سند رسمی منعقد شده است. اعمال چنین محدودیتی سبب محدود شدن چتر حمایتی قانون می‌شود و به پیش فروشندگان این امکان را می‌دهد به با عدم تنظیم سند رسمی، از اجرای قانون خودداری کنند.

3. قرارداد پیش فروش عادی ساختمان باطل است چون هدف قانون‌گذار از تصویب قانون پیش فروش ساختمان، ایجاد نظم در معاملات مربوط به پیش فروش ساختمان است و به همین منظور شرایط خاصی را برای قراردادهای پیش فروش اعلام کرده است که رسمی بودن قرارداد مهم‌ترین آنهاست.

این دیدگاه مبتنی بر این استدلال است که در ماده 23 قانون پیش فروش برای عدم تنظیم سند رسمی مجازات تعیین شده و انجام عملی که قانونگذار آن را ممنوع کرده اثری نخواهد داشت.

نظر سوم قابل دفاع به نظر نمی رسد زیرا در ماده 23 قانون فوق الذکر صرفاً به تعیین مجازات برای اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام پیش فروش ساختمان نموده اند اکتفاء شده است. قابل مجازات بودن یک عمل ملازمه‌ای با بطلان آن عمل حقوقی ندارد بلکه گاه قابلیت مجازات می تواند نشان دهنده صحت عمل مذکور باشد زیرا اگر عملی که برای آن مجازات تعیین شده عملی حقوقی است، بهترین و قدرتمند ترین ابزار برای جلوگیری از وقوع آن در جامعه حکم به بطلان آن است در نتیجه عمل فوق اثری نخواهد داشت تا منجر به تاثیر گذاری بر نظم عمومی باشد و برای جلوگیری از وقوع آن نیازمند تعیین مجازات توسط قانونگذار باشیم زیرا در صورت حکم قانونگذار به بطلان اساسا اتفاقی رخ نداده است تا نظم عمومی را بر هم زند.

پس اگر قانونگذار برای آن عمل حقوقی مجازاتی تعیین نمود، معنایش این است که آن عمل حقوقی را موثر تلقی نموده و چون عمل حقوقی مذکور اثر دارد یعنی صحیح است پس نظم اجتماعی را بر هم زده است.

از طرفی قانونگذار نخواسته است تا با حکم بطلان آن از انجام آن جلو گیری کند زیرا در صحیح بودن آن عمل حقوقی مصلحتی مانند حفظ نظم معاملی و مانند آن وجود دارد در عین حال به مصلحتی (جلوگیری از معاملات معارض و وقوع کلاهبرداری های احتمالی مثلا) نمی خواهد افراد جامعه از این ابزار برای تحقق خواسته هایشان استفاده کنند.

بنابراین برای اقدام به چنین عمل حقوقی مجازات تعیین می نماید. پس تعیین مجازات در ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان نه تنها تلازمی منطقی با بطلان قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان ندارد بلکه می تواند ظهور در صحت آنها داشته باشد و الّا صحیح و موثر بودن قرارداد ها به حکم قانونگذار است و منطقی نیست وقتی قانونگذار قراردادی را به دلیل وجود مفسده‌ای در آن نمی پسندد متعاقدین را بر وقوعش مجازات کند بلکه چون اثر آن در دست اوست منطقی آن است که خود از امضای آن به عنوان عملی موثر سرباز زند. در نتیجه در قررادادهای عادی پیش فروش ساختمان با قراردادی مواجه‌ایم که منعی برای صحت آن نیست. چنین قراردادی از مصادیق ماده 10 قانون مدنی است و بالنتیجه به مقتضای ماده 219 همان قانون لازم الوفاء می باشد.

در عین حال می توان در شمول امتیازاتی که در قانون پیش فروش ساختمان برای قرارداد هایی که با رعایت مقررات مذکور در آن قانون تنظیم شده اند تردید کرد. ولی این مانع از رسیدگی و صدور حکم به لزوم جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهد ناشی از چنین قراردادهایی نخواهد بود.