[مدیر]

پیش‌فروش‌کننده کالا، واحد تولیدی در بخش‌های صنعت، معدن و کشاورزی باشد.

متقاضی رأساً تولید کننده کالای مورد معامله سلف باشد.

متقاضی وسایل و امکانات تولید کالای مورد معامله و کلیه مدارک لازم برای انجام عملیات را داشته باشد.

متقاضی کلیه مدارک لازم برای انجام عملیات موضوع معامله سلف را ارائه نماید.

کالای مورد معامله باید با توجه به روش‌های متداول تولید و سوابق امر از کیفیت مناسب و مطلوب برخوردار باشد.

کالای مورد معامله باید در زمان تحویل سهل‌البیع بوده و فاسدنشدنی نباشد.

مدت زمان تحویل کل محصولات مورد معامله به بانک از تاریخ انجام معامله یک دوره تولید حداکثر شش ماه و در امور کشاورزی تا یکسال است.

قرارداد معاملات سلف قابل تمدید نیست./ آموزش تحلیلی بورس

[علیرضا مرادی]

با درود

با توجه به این  که در سئوال صرفاً به شرح ماوقع بسنده گردید و نه مستندات امر و نظر به این که، صدور اجراییه با جمع شرایط شکلی و ماهوی صورت می گیرد، در نتیجه تنها با مطالعه و بررسی اسناد تسهیلات اعم از اصل، سود و خسارت تأخیر تأدیه، مستنندات قانونی بخشودگی و موارد و مصادیق آن، درخواست صدور اجراییه بانک و دلایل پیوست آن می توان نسبت به موضوع اعلام نظر نمود.

بدیهی است در صورت فقدان شرایط بیان شده و مغایریت اجراییه با قرارداد منعقده فی مابین و قوانین مرتبط و با توجه به

«قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1322/6/22

و

« مواد 155 و 1۶۹ آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شكایت از عملیات اجرائی مصوب ۱۱ شهریور ۱۳۸۷ رئیس قوه قضاییه با اصلاحات بعدی»

امکان ابطال آن وجود دارد.

در پیوند با اجراییه ثبتی، توجه شما را به این نکته جلب می کنم که، رسیدگی به اعتراض به اصل اجرا و دستور اجرای اسناد رسمی با دادگاه حقوقی محل ولی رسیدگی به اعتراض به نحوه اجراء، اعتراض به عملیات اجرایی، توقیف مال و مستثنیات دین با رئیس اداره ثبت محل است.

[2831qwer]

در سال ۹۵ ضامن تسهیلات مشارکت مدنی شدم.

بعد از چندین بار اقساط معوق متعهد و اعلام بانک به شعبه مراجعه کردیم.

اعتبارات بانک در حضور این جانب اعلام نمود که طبق تبصره ۳۵ با پرداخت اصل تسهیلات سود و جریمه تاخیر بخشیده خواهد شد.

بنده به پیشنهاد کارمند بانک، مبلغ ۳۲ میلیون به حساب متعهد واریز نمودم و توسط بانک و سندی رویت کردم مبلغ ۳۱۶۷۵۳۹۸۱ ریال برداشت شد و تسویه تسهیلات به من اعلام شد.

ظاهراً بخشودگی جریمه تعلق نگرفته و پول به حساب متعهد برگشت شده و دیگر هیچ اطلاعی از چگونگی این تسهیلات نداشتم. اجراییه به من ابلاغ شده است.

آیا با توجه به مستندات بنده بری‌الذمه می باشم و دادگاه حکم بطلان اجراییه را فوری صادر می نماید؟

[مدیر]

محدودیت‌های صاحب حساب بانکی، عدم افتتاح هرگونه حساب و صدور کارت بانکی جدید، عدم اعطای تسهیلات بانکی ریالی یا ارزی، عدم صدور ضمانت‌نامه بانکی ریالی یا ارزی، عدم گشایش اعتبار اسنادی ریالی یا ارزی، موضوع بندهای (الف)، (ج) و (د) ماده (۵) مکرر قانون صدور چک ـ مصوب ۱۳۷۹ ـ ./ بند 5 ماده 1 آیین‌نامه اجرایی تبصره 1 ماده ۵ مکرر قانون صدور چک مصوب 6 شهریور 1398 هیأت وزیران

[mad_alb]

عرض ادب و احترام
جناب مرادی بزرگوار و همکاران محترم
اینجانب ملک خود را که برای تسهیلات فرد دیگری در رهن بانک قرار داده بودم، به علت عدم بازپرداخت به تملک بانک درآمد و درپی آن شکایتی از گیرنده وام و حکم صادر و تجدیدنظر هم تایید و حکم قطعی گردید که پس از آن اجراییه و حکم حلب نیز صادر گردید که محکوم علیه بعد از مهلت قانونی تقاضای اعسار کرده و شهودی معرفی نمود که در جلسه دادگاه شهود حاضر نشده و نیامدند.

در بدو ورود به جلسه دادگاه، بنده مدارکی که حاکی از دریافت تسهیلات متعدد بیش از دو میلیارد تومان توسط محکوم علیه و بازپرداخت ماهیانه سی میلیون تومان ارائه نمودم و همچنین قراردادی که اینجانب با بانک حهت خرید ملک سابق خود بصورت اجاره به شرط تملیک با قیمت بیش از دو برابر با شرایط سخت و اقساط بسیار سنگین و بطور کامل توضیحات لازم را دادم.

در جلسه دادگاه به جز طرفین دعوا و قاضی پرونده شخص دیگری که ظاهراً یا دوست و یا همکار قاضی پرونده بود و کنار ایشان نشسته و هرازگاهی درحال صحبت بودند، در حین جلسه و حدوداً تا اواخر جلسه نیز حضور داشت که این موضوع شاید خلاف قانون می باشد باشد.

دوم این که، در ابتدا از اینجانب درخواست توافق گردید که با مخالفت اینجانب همراه بود که با اسرار قاضی مواجه و اعلام نمود اگر توافق نشود شرایط سخت‌تر خواهد شد و به نفع شما هست توافق کنید که محکوم علیه اعلام کرد مبلغی پیش پرداخت و ماهیانه چهار میلیون جهت اقساط اینجانب به بانک که حدود ۱۲ میلیون تومان ماهیانه بابت اجاره به شرط تملیک ملکم می باشد را تقبل و پرداخت نماید که مبلغ پیش پرداخت حداقل پنجاه میلیون که حاضر به پرداخت نشد و بنده مجددا مخالفت و درخواست رسیدگی اعسار نموده و حاضر به توافق نبودم.

مجددا قاضی پرونده که با اشاره به محکوم علیه اعلام می نمود که شما سی میلیون پرداخت نماید که بنده مخالفت نمودم و تقاضای رسیگی اعسار که قاضی به اینجانب صراحتاً اعلام نمود یا توافق را با این مبالغ قبول داری و یا اگر وارد اعسار شویم مبلغ پیش پرداخت بیست میلیون و مبلغ اقساط بسیار کمتر از این مبلغ خواهد بود و سریعاً تصمیم بگیر و بنده را بشدت تحت فشار قرار داده بود و جای اینکه طرف دعوا جهت پرداخت دین خود تحت فشار باشد کاملاً برعکس بود و بنده که هم از لحاظ مالی بشدت نیاز به پول به جهت بانک بودم و از طرف دیگر قاضی پرونده تحت فشار گذاشته و مهلت فکر کردن هم نمیداد به ناچار و اجبار مبلغ بیشتر که توافق بود را انتخاب کردم ولی با قید و شرط و تاکید بر ضمانت پرداخت اقساط و این که اگر اینجانب در پرداخت اقساط خود فقط یک قسط طبق قرارداد پانزده روز به تاخیر افتاد فسخ بصورت یکطرفه به نفع بانک و بدون استرداد وجوه پرداختی خواهد بود و این موضوع را چندین بار اعلام و گفتم باید ضمانت محکم و شرایط اعلام شده انجام شود.

آخر جلسه مجدداً قاضی بصورت کلامی تمام شرائط را اعلام و پس از آن با انگشت پایین صورتجلسه را نشان و گفت اینحا را امضا و برو به سلامت که در دادگاه ماندم و مجدد بعد از جلسه و روز بعد از جلسه بدلیل نگرانی مراجعه و به قاضی تقاضای ضمانت و توافقات و شرایط اعلامی خصوصاً در مورد بانک و ضرروزیان بطور کامل ذکر شود که ایشان می گفتند نگران نباش.

حال که گزارش اصلاحی ابلاغ شده، هیچکدام از شرایط و توافقات کوچکترین اشاره نشده و حتی در صورتجلسه هم قید نشده و بنده به خاطر اطمینان خاطر به دادگاه و قاضی امضا کرده بودن و فقط در سازش نامه نوشته طبق توافق مبلغی به عنوان پیش پرداخت و مابقی بصورت اقساط تا مستهلک شدن تمام دین می باشد و مانند حکم لازم الاجرا و قطعی می باشد و باقطعی کردن حق اعتراض را هم از اینجانب گرفته شده است.

[علیرضا مرادی]

خسارات دادرسی، مندرجات دادنامه، مندرجات اجراییه و خواسته دعوای اعسار از پرداخت محکوم به

با درود

لازمه پاسخگویی به سئوال شما آن است که بدواً نگاهی گذرا به مواد قانونی ناظر به خسارات دادرسی، مندرجات دادنامه، اجراییه و دعوای اعسار نموده و با اطلاع از شرایط قانونی هریک به پاسخ سئوال شما بپردازم.

مندرجات دادنامه در ماده ۲۹۶ قانون آئين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب 21 فروردین ماه 1379 مجلس شورای اسلامی تصریح شده است که از جمله آن « موضوع دعوا و درخواست طرفین» است یعنی آنچه را که خواهان در ستون خواسته تصریح کرده است.

همچنین در ماده ۵۱۵ قانون فوق به حق مطالبه خسارات دادرسی خواهان تأکید و در ماده ۵۱۹ این قانون به ذکر تمثیلی برخی از مصادیق آن اشاره شده است.

بنابراین، در صورت مطالبه هریک از سوی خواهان، این موارد نیز جزء درخواست وی محسوب شده که دادگاه باید نسبت به آن رسیدگی و حکم صادر نماید که موضوع حکم را تشکیل می دهد و به موجب ‌ماده 6 ‌قانون اجرای احكام مدنی ‌مصوب 1 آبان  1356 مصوب مجلس شورای ملی موضوع حکم از جمله مندرجات اجراییه را تشکیل می دهد.

براساس ماده 1 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی  مصوب ۲۳/۳/۱۳۹۴ مجمع تشخیص مصلحت نظام محکوم به شامل هر نوع مالی است که محکوم علیه باید به محکوم له بپردازد. همچنین به موجب ماده ۳ این قانون، محکوم علیه مکلف است در صورت عجز از پرداخت محکوم‌به، حداکثر تا 30 روز  پس از ابلاغ اجراییه صورت اموال خود را تهیه و دعوای اعسار مطرح نمایند.

براساس آنچه بیان شد، موضوع دعوای اعسار محکوم علیه، تمامی محکوم‌به مندرج در اجراییه است مگر این که وی تنها خود را عاجز از بخشی از آن بداند و تنها همان بخش را ذکر کند.

دعوای اعسار نیز مانند هر دعوای دیگری برای اثبات نیازمند دلیل است والا محکوم به رد است. به همین جهت است که از جمله تکالیف معسر با تعریفی که در ماده 6 قانون مزبور از وی شد، این است که به تصریح ماده 8 این قانون باید برای اثبات ادعای خود دلیلی ذکر کند که ممکن است شهادت شهود باشد که در این صورت باید دارای مشخصات بیان شده در ماده 9 قانون پیش گفته باشد.

همچنین به موجب ماده 10 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی دادگاه نیز باید مستقلاً جهت بررسی وضعیت مالی محکوم علیه از مراجع ذیربط مانند بانک ها، ادارات ثبت اسناد و املاک و غیره استعلام های لازم را انجام دهد.

نسبت به نحوه محاسبه خسارت تأخیر تأدیه دو رویکرد در رویه قضایی وجود دارد. یکی آن است که، دادگاه مبلغ این خسارت را از زمان تعلق به خواهان تا زمان صدور حکم محاسبه ولی محاسبه از این زمان تا زمان پرداخت را به اجرای احکام محول می کند. دیگری آن است که، محاسبه کل آن را به اجرای حکم واگذار می کنند. این که در یک پرونده دادگاه به چه کیفیت عمل کرده است، با مطالعه حکم آن دادگاه مشخص خواهدشد.

در هر حال، در زمان صدور اجراییه باید این مبلغ نیز مشخص شده و در اجراییه تصریح شود، به این نحوه که در اجراییه باید علاوه بر ذکر مبلغ کل محکوم به، تفکیک مبالغ شامل اصل خواسته، خسارت تأخیر تأدیه، هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و غیره هم تصریح شود.

بنابه مراتب، پاسخ سئوال شما به شرح زیر خواهد بود:

با توجه به اطلاعات بیان شده در سئوال و ذکر مبلغ 420.000.000 تومان به عنوان مجموع محکوم به، اگر محکوم علیه به عنوان خواهانِ دعوای اعسار، مدعی عجز از پرداخت کل مبلغ فوق بوده ولی به اشتباه در صورتجلسه دادگاه صرفاً مبلغ اصل خواسته ذکرشده و بر این اساس حکم صادر شود، حسب مورد ممکن از مصادیق اصلاح دادنامه و یا از جهات اعاده دادرسی حکم باشد که نیازمند مطالعه پرونده و کشف منشأء ذکر مبلغ کمتر است ولی اگر متقاضی اعسار در جلسه دادگاه خواسته را به 296.000.000 تومان کاهش داده و براین اساس صورتجلسه تنظیم شده است، فاقد اشکال است و این امر به معنای آن است که خواسته را کاهش داده و وی توانایی پرداخت نقدی مابقی محکوبه را خواهد داشت مشروط به این که در حکم دادگاه به این کاهش تصریح شود.

در صورتی که مدعی اعسار دلیل اثبات دعوای خود را شهادت شهود معرفی کند ولی در دادگاه حاضر نکند، دعوای وی محکوم به رد است.

متأسفانه به کیفیتی که در سئوال بیان شده است، به نظر می رسد که صورتجلسه دادگاه حاوی اقرار و تصدیق شما در پذیرش دعوای مدعی اعسار بدون حضور شهود است و یا نیز این احتمال است که متن صورتجلسه حاوی سازش محکوم له با محکوم علیه باشد که برای اعلام نظر دقیق تر نیاز به ملاحظه متن صورتجلسه است.

بهتر آن بود که شما از دادگاه درخواست می کردید تا نسبت به دریافت تسهیلات سه میلیارد تومانی محکوم علیه استعلام و بررسی های لازم را انجام و همچنین تقاضا می نمودید تا مطابق قانون به دعوا رسیدگی نموده و حکم صادر کند و در صورت مغایریت آن با قانون و یا دلیل موجود در پرونده، نسبت به اعتراض آن اقدام می کردید.

در هر حال، پیشنهاد می شود که در صورت صدور حکم به اعسار کلی و عدم فراهم بودن موجبات اعتراض شما، نسبت به جمع آوری دلیل ، درخواست و اعمال ماده 18 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی اقدام نمایید. 

[mad_alb]

عرض ادب و احترام خدمت استاد گرانقدر و سپاس از حضرتعالی

در خصوص دادگاه حقوقی از آن جهت که محکوم علیه به امور حقوقی تسلط دارد هیچگونه موجودی یا اموال به نام خود نداشته و تمام استعلامات لازم از مراجع صورت گرفته و ناچارا مجبور به گرفتن حکم جلب شدم.

درخصوص پرونده کیفری که حضرتعالی بسیار به بنده لطف داشتید، بنده بسیار شرمنده و دعاگوی حضرتعالی هستم، حکم صادره در خصوص جعل امضا در خصوص اخذ تسهیلات بانکی بوده که دادگاه بدوی حکم به هجده ماه حبس تعزیری داد و در مرحله تجدید نظر قرار نقض و جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی ارسال شده و متاسفانه علیرغم پیگیری و مراجعات متعدد و درخواست کتبی به تجدید نظر و بدوی در این خصوص و حتی مطالعه پرونده هیچگونه همکاری صورت نگرفته و اطلاعاتی داده نشد و به نوعی به یکدیگر ارجاع می دهند.

[علیرضا مرادی]

با درود

با توجه به این که مالکیت در مسکن مهر به دو صورت «خرید اعیانی و عرصه (خود مالک) و خرید اعیانی با اجاره 99 عرصه» است که در سئوال مشخص نیست مؤجر مالک کدامیک از این دو نوع مالکیت بوده و به تبع آن عین مستأجره در قرارداد اجاره به شرط تملیک، شامل عرصه و اعیانی است یا اعیانی به تنهایی و همچنین با لحاظ آزادی عملی که طرفین برای تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک دارند، معین ننمودید که مفاد قرارداد اجاره به شرط تملیک تنظیمی طرفین عقد در سئوال شامل چه مواردی است؛ مع الوصف با فرض این که مؤجر مالک عرصه و اعیانی بوده و قراراداد اجاره آنان مطابق قراردادهای اجاره به شرط تملیک مرسوم تنظیم گردیده است، پاسخ شما پس از ذکر مقدماتی در خصوص قراردادهای پیش فروش مسکن و بیان ماهیت حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک، بیان خواهدشد.

اول- قرارداد رسمی پیش فروش مسکن مهر چهار برگی است که به «دفترچه چهار برگی» نیز معروف است. این قرارداد در حال تبدیل شدن به دفترچه های 5 برگی است. از جمله مندرجات این قرارداد نام پروژه، بلوک، تخصیص و تعیین واحد، طبقه، جهت، مساحت و قیمت تمام شده واحد است.

این قرارداد که توسط کارگزاری مسکن مهر در شرکت عمران به متقاضی مسکن مهر تحویل می شود، از معتبرترین سند واحدهای مسکن مهر محسوب که از ویژگی های منحصر بفرد آن مصونیت در برابر جعل نام برده شد! جهت خرید و فروش مسکن مهر ، موجود بودن اصل قرارداد 5 برگی الزامی است، در غیر اینصورت احتمال هرگونه واگذاری به غیر و… وجود دارد، این قرارداد تاکنون به به برخی از مالکین تحویل ولی برابر اعلام روابط عمومی شرکت عمران شهر جدید پردیس قرار بود تا 15 خرداد 1397 به همه آنان تحویل شود!‍

تنظیم و صدور سند مالکیت به نام متقاضی در اداره ثبت، منوط به ارائه نقشه با مختصات UTM به این اداره و طی مراحل خاص شامل تفکیک عرصه و صدور سند عرصه و نهایتاً انجام تفکیک آپارتمانی که در دست اقدام می باشد، است. تحویل اسناد اعیانی واحدهای مسکونی مهر به متقاضی به منزله تصفیه متقاضی با دستگاه های متولی احداث این واحدها (بانک مسکن، شرکت عمران شهر مربوطه) خواهدبود.

بنابراین متقاضیان برای دریافت سند مالکیت باید براساس بخشنامه ابلاغی 9767/93/ص مورخ 27/08/1393 که از جمله آن «دریافت دفترچه قسط ، فقدان بدهی بدهی معوق بابت اقساط تسهیلات به بانک عامل و در رهن بانک عامل بودن سند اعیانی واحد» است، اقدام نمایند. ادارات ثبت اسناد نیز ملزم گردیدند با رعایت انجام موارد ذکر شده نسبت به تحویل سند اعیانی به متقاضی اقدام نمایند.

دوم- به موجب بخشنامه شماره 02/100/12177 مورخ 13/03/1393 وزیر مسکن با عنوان «دستورالعمل اجرایی معاملات ثانویه واحدهای مسکونی مهر (اعم از تمام شده و نیمه تمام)»، امکان نقل و انتقال واحدها با شرایط درج شده در دستورالعمل مجاز گردید که از جمله این شرایط، نقل و انتقال هر واحد مسكن مهر صرفاً با شرط عدم بدهی معوق انتقال دهنده به بانك عامل از بابت اقساط تسهیلات دریافتی به دولت (سازمان ملی زمین و مسكن/ شركت عمران شهرهای جدید) از بابت اجاره عرصه و یا با تسویه بدهی های معوق مذكور و سایر بدهی های احتمالی مربوط به واحد مسكن مهر (اعم از استفاده از تنخواه سازمان ملی زمین و مسكن، شركت عمران شهرهای جدید و بنیاد مسكن انقلاب اسلامی برای تكمیل واحد و یا تسویه كامل سهم آورده به سازنده) است. در عین حال، نقل و انتقال های خارج از شرایط فوق را تنها قابل تأیید ندانست که این امر به منزله‌ی بی اعتباری مطلق آن نیست.

سوم- قرارداد اجاره به شرط تملیک را که «قرارداد اجاره به شرط مشروط» نیز نام نهاده اند، عقدی است که در آن، مستاجر در طول مدت اجاره، مالک منافع می شود ولی حق دارد به شرط عمل به تعهدات، در پایان مدت اجاره مالک عین مورد معامله شود. به تعبیر قضایی، «شرط بیع در ضمن عقد اجاره كه با پرداخت تمام اقساط ،مستأجر (مشروط له) مالك عین مستاجره می‌شود».

صرف نظر از اختلاف نظراتی که در خصوص ماهیت حقوقی عقد اجاره به شرط تملیک وجود دارد و برخی نظر دارند که با توجه به مقررات مواد 10 و 219 و220 قانون مدنی، ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 62 و قانون الحاق دو تبصره به ماده 15 مصوب 76 ، مواد 11، 59 ، 65 و  57 آیین‌نامه اعطائی تسهیلات بانکی مصوب 14/10/1362 با اصلاحات بعدی آن و مواد 6 و 16 و 17 دستورالعمل اجرایی قرارداد اجاره به شرط تملیک شورای پول و اعتبار مصوب 1362 این عقد یکی از عقود معین نوظهور در سیستم حقوقی است که ماهیت مستقلی از عقود اجاره و بیع دارد، باید گفت ماهیت آن عقد اجاره ای است که در آن شرط تملیک عین مستأجره به صورت مشروط صورت می گیرد به نحوی که انتقال عین در زمان وقوع عقد حاصل نشده بلکه تنها بعد از پرداخت آخرین قسط اجاره بهاء صورت می گیرد و از این زمان است که مستأجر مالک عین مستأجره می شود و به همین جهت برخی آن را عقد اجاره به شرط تملیك به عنوان عقد بیع نیز می دانند.

بنابه مراتب،  از آنجایی که در زمان قرارداد اجاره طرفین موضوع سئوال شما، انتقال مالکیتی صورت نمی گیرد، خریدار اولیه همچنان مالک واحد مسکن مهر بوده و در برابر بانک و شرکت عمران مسکن و …، مدیون و مسئول شناخته خواهدشد که این امر مانعی در تنظیم قرارداد اجاره عادی یا اجاره به شرط تملیک ایجاد نخواهدکرد.

بدیهی است که با پرداخت آخرین قسط اجاره، مستأجر که مالک عین مستأجره شده، در صورتی که سند هنوز به نام مؤجر صادر نشده می تواند، پس از طی تشریفات مذکور در بخشنامه، نسبت به انتقال رسمی در شرکت عمران به نام خود و متعاقب آن با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک برای دریافت سند مالکیت به نام خود اقدام کند.