[sabzivand]

سلام

بنده مالک آپارتمانی در ملک دارای دو آپارتمان هستم که من آپارتمانم را طی صلح عمری به دخترم انتقال داده و خودم تا آخر عمر حق انتفاع دارم و سند به نام دخترم شده است.

مالک دیگر در این ملک نیز، ملک را به نام پسر صغیرش انتقال داده است.

می خواستم بپرسم آیا تعداد مالکین از جهت ماده 8 قانون تملک آپارتمانها دو نفر است یا چهار نفر؟

یا آیا کسانی که حق منفعت دارند از جمله بنده هم مالک محسوب می شوند.

شورای حل اختلاف در دادنامه ای، مالکین را چهار نفر دانسته و حکم داده مالک عین دو نفر هستند و مالک منفعت پدران این ها هستند، چون یکی صغیر است و دیگری طی صلح عمری مالک شده است، در نتیجه اثر مالکین قبلی از بین نرفته و ملک دارای چهار مالک بوده و نیاز به تعیین مدیر ساختمان دارد.

از نظر بنده استدلال شورا چندان منطقی و قوی به نظر نمی رسد.

می خواستم نظر حقوقدان محترم را جویا شوم.

[کیانوش جاودانی]

با سلام

1- استمعال لفظ «مالکین» به صورت مطلق در ماده 8 قانون تملک آپارتمان ها و ماده 5 آیین نامه اجرایی آن شاید این شبهه را به ذهن متبادر سازد که مقصود هر یک از مالکین عین و یا منافع به تنهایی مقصود قانونگذار بوده است اما با دقت در دیگر مواد قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، مشخص می گردد که لفظ مالک، تنها ناظر به مالک عین و منافع به عنوان مالک واحد و یا حداقل مالک عین به تنهایی است و شامل مالک منافع به تنهایی نمی شود، زیرا:

اولاً- در ماده 8 قانون مزبور بیان شد که مدیر ساختمان را «مجمع عمومی مالکین» انتخاب می کند. همچنین در ماده 6 همان قانون آمده، تصممیات با اکثریت آرای مالکینی که مالک بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی باشند، اتخاذ می شود. ناگفته پیداست که مالک مساحت تنها می تواند ناظر به مالک عین باشد نه مالک منافع که حق استفاده از عین را دارد.

ثانیاً- در هر یک از مواد که مقصود مقنن از غیر از مالک عین، شامل مالک منافع به تنهایی و یا هر شخصی که با اجازه مالک حق استفاده از عین را داشته، بوده است، لفظ «استفاده کننده» را برای آن استعمال نمود که اعم از مالک منافع، صاحب حق انتفاع و غیره است از جمله در تبصره 1 ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها.

2- با توجه به ماده 758 قانون مدنی، در صلح عمری، مالکیت عین و منافع به متصالح منتقل می شود لکن مصالح حق استفاده از مال را تا مدت عمر خود حفظ نموده و یا در صورت شرط، حق اجاره دادن را برای خود محفوظ می دارد، در صورت نخست تنها حق استفاده از مال را دارد ولی در صورت دوم، به عنوان مالک منافع حق اجاره دادن تا پایان عمر را نیز دارا می باشد و تنها بعد از فوت است که مالکیت به متصالح منتقل می شود. مع الوصف چنین عقدی سبب نمی شود تا مالک منافع در زمره مالکین عین موضوع ماده 8 قانون تملک آپارتمان ها و ماده 5 آیین نامه اجرایی آن قرار گیرد.

3- نوع انتقال مالک دوم به پسرش معین نشده است ولی اگر انتقال مالکیت عین و منافع باشد، از زمان انتقال مالکیتی در محل ندارد تا مشمول مالکین موضوع فوق قرار گیرد.

بنابراین، به نظر می رسد تفسیر شورای حل اختلاف از مالک در ماده 8 قانون به کیفیت بیان شده در سئوال منطبق با قانون نباشد.

[نویسنده]

نوشته‌ها