[alinikzad]

من با شریکم آپارتمان سازی کردیم اما قبل از تفکیک، به دعوا و مشکل و اختلاف مالکیت برخوردیم.

شریکم رفت دادگاه و دادخواست فروش مال مشاع مطرح کرد و دادگاه موضوع افراز را به کارشناس ارجاع داد و کارشناس بدون توضیح خاصی یا بدون مساحی آپارتمان ها، طی یک نظریه مختصر نوشت ملک غیر قابل افراز است و دادگاه ظرف سه هفته از ثبت دادخواست حکم فروش صادر کرد.

حالا این که من در ساخت بیشتر هزینه کرده ام و قرار بوده این هزینه اضافه به مالکیت من اضافه کنه و اختلاف مالکیت بوجود آمده و مستندات دارم که در لایحه به دادگاه تجدیدنظر این موضوع را توضیح دادم، این موضوع در مشارکت متعارف هست اما شاید برای حقوقدان ها عادی نباشد، حالا اگر دادگاه تجدیدنظر مجدداً رای بدوی را تایید کرد، چه دادخواستی باید برای اثبات مالکیت خود مازاد بر سند رسمی زمین بدهم و چطور باید دستور موقت در عدم اجرای رای فروش بگیرم.

من هم در این مورد فرصتی برای ذکر این موارد به دادگاه نداشتم یعنی دادگاه وقت رسیدگی تعیین نکرد.

[علیرضا مرادی]

با درود
تقسیم مال مشاع در دادگاه حسب مورد به یکی از سه صورت تقسیم به افراز، تقسیم به تعدیل (بدون رد اضافه از خارج) و تقسیم رد (اضافه از خارج) صورت می گیرد.

دعوای صدور دستور فروش مال مشاع به علت غیرقابل تقسیم بودن مال، از دعاوی روتین محاکم حقوقی محسوب می شود، خاصه آن که، مال موضوع دستور فروش، واحدهای آپارتمان باشد که غیرقابل افراز است، چه آن که اگر چنین مالی میان دو یا چند نفر مشاع باشد، بر خلاف زمین، امکان تقسیم آن به نسبت سهم هریک از شرکاء نیست و به طرق دیگر هم امکان تقسیم آن وجود ندارد.

رویه برخی شعب آن است که برای این نوع دعاوی، به ویژه وقتی موضوع دستور آپارتمان باشد، وقت رسیدگی تعیین نکرده و در نتیجه طرفین به دادرسی دعوت نمی شوند.

شما می توانستید، به استناد ماده 143 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب مصوب 21 فروردین ماه 1379 مجلس شوراي اسلامی همزمان با طرح دعوای اصلی دعوای متقابل مطالبه هزینه های اضافی در ساخت ساختمان را حداکثر تا پايان اولين جلسه دادرسی مطرح تا مورد رسیدگی قرارگیرد.

علی ایحال، در صورتی که در خصوص هزینه های انجام شده، قرارداد اعم از شفاهی یا کتبی میان شما و شریک تان وجود دارد یا مستند به عرف مسلم شغل پیمانکاران ساختمانی باشد، می توانید به آن استناد کرده و دعوای فوق را اقامه کنید.

قابل ذکر است که، به موجب ماده 220 قانون مدنی، تصریح تعهدی در عرف نیز به منزله ذکر آن در عقد است و طرفین مکلف به ایفای آن می باشند.

[alinikzad]

با سلام

البته توضیح ارائه شده وکیل محترم بطور کامل با رویه دادگاه این پرونده، متفاوت است.

در دادگاه، وقت رسیدگی برای رسیدگی به تقسیم و افراز تعیین نشده و حکم قبلی عدم افراز هم وجود نداشته و موضوع هم تقسیم ارث نیست.

دادگاه خودش بدون ابلاغ دادخواست، از کارشناس خواست افراز (نه تقسیم) را بررسی کند و کارشناس هم گفته عرصه قابل افراز نیست و دادگاه هم حکم فروش داده است، حال آنکه در عرصه آپارتمان سازی شده است.

همچنین تیتر این تاپیک موضوع اثبات مالکیت بوده و درخواست هزینه اضافه ساخت آپارتمان خواسته ای نیست که در دنیای واقعی قابل اجرا باشد. مستحضر هستید در بازار مسکن، توافقات تحت عنوان «زمین از تو، ساخت از من و تقسیم آپارتمان مثلاً پنجاه پنجاه» وجود دارد به این شکل که، سازنده آپارتمان می سازد و صاحب زمین ابتدا قسمت کمی از سهم زمین را به اسم سازنده می کند و در انتها بعد از این که هر کس آپارتمانش را تصرف کرد با تفکیک و دریافت سند آپارتمان، اسناد اصلاح می شوند. اینها متعارف بازار هستند، هر چند می گویند مال مشاع را نباید تصرف کرد ولی در کل کشور وقتی آپارتمان ساخته می شود، قبل از تفکیک تصرف می کنند.

در این مورد چون تفکیک در حقیقت به ضرر صاحب زمین بوده، رفته حکم عدم افراز گرفته و هیچکدام از توافقات و قراردادها هم در دادگاه ارائه نشده و احکام دادگاه هم قطعی شده، موضوعی که کار را پیچیده تر می کند این است که، بنده همه آپارتمان های سهم خودم را قبل از تفکیک فروخته ام و فقط مانده سند بزنم و خریدارها هم رفتند آپارتمان را تصرف کردند و چند سال است در آن ها زندگی می کنند و در آپارتمان هایشان هزینه کرده اند.

سوال من اینست که، دعوی اثبات مالکیت بطرفیت صاحب زمین (یک دانگ الان به اسم من و پنج دانگ به اسم صاحب زمین و تصرف سه دانگ از کل آپارتمان ها در ید من و سه دانگ دیگر در ید صاحب زمین است)، آیا از جانب من قابل طرح است؟

[علیرضا مرادی]

با درود

اول- پاسخ های ارائه شده نسبت به سئوالات بازدکنندگان، در حدود اطلاعات مندرج در پرسش آنا است. بنابراین، اگر توضیحاتی وجود داشته که می توانست موجب تغییر پاسخ شود ولی از سوی پرسش کننده مطرح نشده، مسئولیت آن با این شخص است.

دوم- از عبارت « من با شریکم آپارتمان سازی کردیم…» بر نمی آید که قرارداد مشارکت در ساخت میان صاحب عرصه و سازنده آپارتمان ها منعقد شده باشد، بلکه چنین برداشت می شود که، دو شخصی که در ساخت و ساز فعالیت دارند، به طور مشترک در عرصه مشاعی خود، اقدام به ساخت تعداد معینی آپارتمان نموده و مقرر شد حسب توافق، هریک مالک تعدادی از آن ها شوند. رابطه حقوقی سازندگان آپارتمانی که بنده در سنوات ماضی از آنان آپارتمان ملکی را خریدتری کرده بودم، از همین نوع بود. مع الوصف، اگر رابطه حقوقی شما با صاحب عرصه یا ساختمان کلنگی به موجب قرارداد مشارکت در ساخت است، این امر با توضیحات اخیر شما مشخص گردید.

سوم- آنچه در خصوص افراز بیان شد، صرفاً‌ جهت مزید اطلاع شما و دیگر بازدکنندگان انجمن صورت گرفت و بر این فرض استوار بود که، آپارتمان های موضوع سئوال دارای سند رسمی بوده ولی اداره ثبت محل نظر به غیرقابل افراز بودن آن داده است، والا به موجب ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22 آبان 1357 مجلس شورا ؛ افراز املاک ثبت شده با اداره ثبت محل است. معهذا با توجه به توضیحات اخیر شما، باید اضافه شود که، تقسیم اعم از تفکیک و افراز است. افراز تقاضاي هر شریک ملک مشاع نسبت به شریک دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم است. به عبارت دیگر، تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان ‌را افراز گویند.

برای اطلاع بیش‌تر در خصوص اصطلاحات تفیک، افراز و تقسیم و مراجع صالح نسبت به هریک، پست «اشخاص حقیقی یا حقوقی راسا اجازه تفکیک یا افراز اموال غیرمنقول را ندارد» را مطالعه نمایید. ضمناً در خصوص عبارت «به یکی از ورثه» که اشتباهاً درج شده بود، حذف گردید.

چهارم- هر حق مشروع و قانونی که مورد اختلاف واقع شود، صاحب آن می تواند رسیدگی به آن را از دادگاه درخواست کند. بنابراین، با توجه به این که، در یخشی از سئوال بیان شد «… من در ساخت بیشتر هزینه کرده ام و قرار بوده این هزینه اضافه به مالکیت من اضافه کنه و اختلاف مالکیت بوجود آمده…» ولی به نحو مورد توافق پرداخت نشد، چنین برداشت گردید که شما در صدد مطالبه این هزینه می باشید و تعیین عنوان تاپیک با این فرض صورت گرفت.

پنجم- چه در سئوال اولیه و چه در توضیحات اخیر شما، به جزئیات رابطه حقوقی فی مابین، دلایل مثبت آن، به ویژه نوع و نحوه توافق در انجام هزینه های اضافی از سوی شما و در مقابل انتقال مالکیت نسبت به سهم بیشتری از آپارتمان ها، با وصف تعیین سهم سه دانگ مشاع از ششدانگ آپارتمان های ساخته شده، ماهیت این توافق و این که، آیا از ابتداء میزان و نحوه هزینه ها و انتقال مالکیت مشخص بوده یا مقرر شد هزینه هایی انجام شده و در خاتمه ساخت محاسبات و متعاقب آن در مقابل هزینه تمام شده، میزان انتقال مالکیت محقق شود، نحوه اعمال حق شما در آن، مشخص نیست و بدون ملاحظه قرارداد تنظیمی نمی توان اعلام نظر دقیق نمود.

علی ایحال، در صورتی که توافق در قالب «تعهد به بیع» در مقابل هزینه های اضافی باشد، می توانید دعوای ابطال سند مالکیت به نسبت سهم مورد توافق و الزام به انجام تعهد به بیع را بخواهید ولی در صورتی که توافق ماهیتاً بیع بوده باشد، می توانید دعوای ابطال سند مالکیت به نسبت سهم مورد توافق و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت آن را خواستار شوید.

لازم به ذکر است که رویه قضایی غالب، دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده را قابل استماع نمی داند.

ششم- در خصوص دستور موقت در عدم اجرای رای فروش و به عبارت دیگر، نحوه جلوگیری از اجرای حکم قطعی، تا زمانی که از دادگاه تجدیدنظر حکم صادر نشده باشد، حکم دادگاه بدوی قابل اجراء نخواهدبود اما در صورت تأیید حکم در دادگاه تجدیدنظر، تنها به دو طریق زیر می توان جلوی اجرای آن را گرفت:
الف- درخواست اعاده دادرسی عادی در اجرای ماده 426 قانون آیین دادرسی مدنی و صدور قرار توقف اجرای حکم تا زمان رسیدگی به درخواست اعاده دادرسی به استناد بند الف ماده 437 این قانون.
ب- درخواست اعاده دادرسی فوق العاده در اجرای ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری و در صورت پذیرش درخواست و تجویز اعاده از سوی رئیس قوه به شعبه خاص، این شعبه در اجرای قسمت دوم ماده 478 این قانون تا صدورحکم مجدد، دستور تعویق اجرای حکم را صادر کند.

[نویسنده]

نوشته‌ها